【技术讨论】新房不乱、老宅不荒，河南出台宅基地新规
一、背景说明村民自建住房原则上不超过三层，通过验收可申请不动产登记，开展闲置住宅盘活利用工作······为规范农村宅基地和自建住房管理，近日，河南省人民政府印发《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法》（以下简称《管理办法》）。 鼓励丨盘活村中闲置住宅 人去楼空，宅院荒芜。随着大量农村人口涌入城市，农村宅基地闲置问题日益突出。 农业农村部抽样调查，2019年全国农村宅基地闲置率为18.1%。该数据是媒体援引最多的公开数据之一。 怎样有效利用农村闲置宅基地？许昌市鄢陵县张桥镇和寨村做了探索。 鄢陵县张桥镇和寨村闲置宅基地改造为菜园。 杨鑫阳/摄影。 该村24处空宅荒院，被改造成了大小广场、村内游园、老年活动中心、村史馆、果园、菜园等。 该村党委书记裴美莲说，他们按照抽签的方式，由群众来认领小菜园。 这样一来，有效破解了环境卫生死角问题，还解决了群众日常生活用菜需求。 和寨村的做法，为闲置宅基地利用提供了一个参考的路径。 《中华人民共和国土地管理法》明确规定，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 焦作市修武县大南坡村的居民住宅改造为民宿。 《管理办法》指出，在充分尊重村民意愿的前
二、设计要点
提下，积极稳妥开展闲置住宅盘活利用工作。 允许村民合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。 同时，鼓励各地创新闲置住宅利用模式。村民住宅出租的，出租人和承租人应当依法订立租赁合同，明确双方权利义务。 规定丨城镇居民不能到农村买房 进城务工农民在城市里购房落户，要以放弃宅基地使用权为前提吗？ 答案是否定的。 《管理办法》规定，允许进城落户的村民依法自愿有偿退出宅基地，不得以退出宅基地使用权作为农民进城落户的条件。 村民新增住宅用地应当充分利用原有的宅基地和村内空闲地。村民按照规划另址建房的，应当按照承诺的时间无偿退出原有宅基地。 退出的宅基地优先用于保障本集体经济组织成员的宅基地需求。 新密市曲梁镇大樊庄村村景。 对于城镇居民到农村购买农房、宅基地，和退休干部到农村占地建房，《管理办法》明确说“不”。 业内专家指出，城镇居民、退休干部都不具有农村集体经济组织成员身份，在取得宅基地方面没有法律依据。 郑州大学管理学院院长助理、教授牛文涛说，农村宅基地制度的变革和优化，是农民群体财产权益实现和福利水平改善的重要基础。 农村宅基地是农民群体生存的基础保障，也是农村“三块地”中最为特殊
三、参考图集应用
的一块。上面提到的两个“不允许”，既是为了保护土地资源，也是保护农民的根本权益。 要求丨自建房可申请不动产登记 随着收入水平的提高，有些地方的农村住宅，盖到了四层甚至五层，看着很是气派。 同时，由于建设的不规范，个别地方还出现了农民自建房倒塌的事故。 《管理办法》对宅基地面积和住房建设等方面做了明确的规定。 鄢陵县张桥镇和寨村闲置宅基地空房改为织布坊。 杨鑫阳/摄影 一户村民只能拥有一处宅基地。各地应当以县为单位根据实际情况制定标准。 村庄规划中应当明确村民自建住房标准，原则上以不超过三层的低层住宅为主； 确需建设三层以上住房的，应当征得村集体经济组织或村民委员会同意。 在房屋安全方面，《管理办法》规定，村民建设三层（不含）以上或有地下室的住房应当选择具备资质的施工单位。 村民自建住房完工后，应当向乡镇政府申请竣工验收。通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。 按照“谁拥有谁负责、谁使用谁负责”的要求，严格落实产权人和使用人的房屋安全主体责任。严禁违规变动房屋主体和
四、常见问题
[*]该地区的农房设计有哪些基本要求需要关注？
[*]选用图集时应注意哪些构造细节？
[*]农村自建房施工质量如何有效把控？
关于宅基地新规的技术要点解读
主题帖提到河南新规限制村民自建房"原则上不超过三层"，这个规定其实有扎实的技术依据。根据《农村居住建筑技术规范》GB 50824-2013第4.1.2条明确要求："农村居住建筑的层数不宜超过三层，檐口高度不应大于10m"。2019年住建部《关于开展农村住房建设试点工作的通知》也强调控制建筑高度。主要原因有三：
■ 结构安全角度——农村自建房多为砌体结构或简易框架，超过三层后：
● 抗震能力显著下降：《建筑抗震设计规范》GB 50011-2010（2016年版）规定，超过三层需进行专业抗震计算，但农村施工队普遍缺乏结构设计能力
● 基础承载风险增大：浅基础在软土地基上超过三层易产生不均匀沉降，参考《建筑地基基础设计规范》GB 50007-2011第5.1.1条
● 施工质量难保障：农村常见问题如砂浆强度不足、构造柱缺失等，在低层建筑中可能不立即显现，但超过三层后安全隐患会指数级上升
■ 实际操作层面——我们县去年处理过两起自建房事故：
● 某村四层自建房因擅自取消圈梁，暴雨后墙体开裂（裂缝宽度超3mm）
● 另一栋三层半房屋在装修阶段加建夹层，导致梁端剪切破坏
这类问题在专业设计缺失的情况下，超过三层几乎必然出现结构隐患
闲置住宅盘活的技术注意事项
关于盘活闲置住宅，主题帖提到鄢陵县案例，结合我们参与过的浙江"闲置农房激活计划"经验，要特别注意技术红线：
■ 安全鉴定是前提
● 必须按《农村住房安全性鉴定标准》JGJ/T 363-2014进行评级，C级危房需加固，D级必须重建
● 常见隐患：木结构腐朽（尤其檐口节点）、砌体风化（查看灰缝脱落情况）、基础掏蚀（观察散水是否开裂）
■ 改造利用的技术边界
改造类型关键技术要求规范依据
民宿改造疏散宽度按《旅馆建筑设计规范》JGJ 62-2014执行，单侧走廊宽度≥1.5m需通过消防审批
仓储用房楼面活荷载≥3.5kN/m²，远超住宅2.0kN/m²要求《建筑结构荷载规范》GB 50009-2012第5.1.1条
加层改造严禁在原有结构上直接加建，必须进行结构复核《既有建筑鉴定与加固通用规范》GB 55021-2021第4.3.3条（强制性）
特别提醒：闲置房屋改造涉及用途变更时，必须委托有资质的设计单位出具加固方案，未经专业评估的改造极易引发安全事故。 我们在安徽某县就见过村民自行将平房加建为两层仓库，结果因楼板承载不足导致坍塌。
给村民的实际建议
作为经常跑乡镇的技术人员，建议大家操作时注意：
■ 三层限制不是死杠杠
● 若确需建四层，必须满足两个条件：一是委托有资质单位做结构设计，二是基础按《砌体结构设计规范》GB 50003-2011加强（如增设地梁）
● 我们县有案例：村民在专业指导下建四层，通过设置构造柱（间距≤3m）、圈梁闭合等措施通过验收
■ 闲置房盘活要分三步走
● 第一步：找县级住建部门认可的鉴定机构做房屋安全评定（费用约500-2000元）
● 第二步：改造方案必须包含结构安全专篇，特别是改变承重墙时
● 第三步：施工过程留存影像资料，验收时重点检查隐蔽工程
最后说明下，以上信息基于2023年及之前的政策和技术标准整理。河南省这个新规具体执行细则可能有地方补充要求，建议到县自然资源局或住建局窗口领取最新版《操作指南》，政策文件以河南省政府官网2024年最新公告为准。农村建房安全无小事，宁可前期多花几千块做专业设计，也别事后花几十万补救。
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