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今天发布的《城市更新“十五五”规划》行业机遇有哪些？我们共同探讨一个关乎城市未来走向的重要议题——城市更新‘十五五’规划的行业机遇。站在‘十四五’收官与‘十五五’谋划的关键节点，我们手中的这份报告，不仅是对政策的解读，更是为我们在这片热土上寻找新增长点的行动指南。” “首先，我们要看清政策的大风向。我们深刻感受到，城市发展模式正在经历三个根本性的转变：
第一，从‘大拆大建’转向‘有机更新’。不再是推倒重来，而是像‘绣花’一样，对城市空间进行精细化运营和品质提升。 第二，从‘开发导向’转向‘民生导向’。我们要解决的是老百姓急难愁盼的问题，比如老城区的出行难、配套缺，而不是单纯的商业利益。 第三，从‘粗放改造’转向‘系统工程’。这释放了一个强烈的信号：城市更新已经上升为国家战略。对于我们从业者来说，这预示着巨大的存量市场新空间正在打开。” “接下来看数据，数据会说话。
我们看到几个关键指标：到2027年，全国要有200多个城市更新试点项目落地，光是加装电梯这一项，目标就是10万套以上。
这意味着什么？意味着未来一到两年，工程与咨询服务的需求将集中释放，这是一个非常明确的窗口期。
尤其是这10万套电梯背后，关联着千亿级的适老化改造市场。随着政策体系的逐步完善，项目落地的不确定性在降低，这大大提升了我们参与市场的信心。” “说到具体任务，老旧小区改造是我们的‘硬骨头’，也是市场空间最大的细分领域。
大家看这张图，核心聚焦在四个方面：适老化、无障碍、停车难、加装电梯。
这里的特点是‘项目多、单体小、分布散’。比如很多老小区没有电梯，‘悬空老人’问题突出；还有就是停车，我们需要通过立体停车或者地下挖潜来解决。
这不仅考验我们的工程技术，更考验社区运营和居民沟通能力。谁能解决好‘最后一百米’的协调问题，谁就能在这个市场站稳脚跟。” “城市更新的核心是‘人民城市人民建’。
除了硬件改造，我们还要关注民生改善的三个维度： 一是住房品质提升，包括房屋安全鉴定和结构加固； 二是公共服务升级，比如配建社区医院、优化学校布局，打造‘15分钟便民生活圈’； 三是人居环境改善，打通断头路，增加口袋公园，还有我们很重视的‘海绵城市’建设。
这些都是为了让城市更有韧性，让居民生活更有幸福感。” “对于房地产和建筑行业的同仁们，这里有一个关键提醒：城市更新不是‘大拆大建’。
房企的业务重心必须从增量开发转向存量改造，商业模式要从‘开发销售’转向‘改造运营’，赚长期的钱，而不是快钱。
对于传统建筑企业，虽然旧改工程订单是直接的利好，但大家要看到，适老化改造和绿色节能改造才是未来的新增长点。项目收益模型需要我们重新去构建。” “这里有一个巨大的蓝海市场——物业与科技的结合。
物业企业不能再只做基础的保洁安保，要向社区综合服务转型，比如养老陪护、家政便民，通过服务提升品牌溢价。
而科技企业，你们的机会在于提供智慧社区解决方案。
未来的竞争壁垒是‘软硬一体化’。单纯的硬件改造不行，单纯的软件服务也不行。必须是‘硬件改造+软件服务’打包，用数据驱动决策，这才是我们在城市更新下半场的核心竞争力。” “面对这些机遇，我们该如何下手？
我建议从三个维度布局： 第一，紧盯地方实施细则。 国家政策落地靠地方，我们要重点关注各省市的具体补贴和试点名单。 第二，提前布局细分赛道。 重点锁定适老化、绿色建筑、智慧社区这三个政策驱动强、市场需求旺的方向。 第三，构建差异化能力。 整合设计、施工、运营的全链条服务，特别是要培育与社区居民沟通的‘软实力’。” “做城市更新，资金是大问题。
传统的借贷模式压力大，我们要探索创新融资。
重点关注REITs（不动产投资信托基金），它能以改造后的稳定运营资产为基础，打通‘投资-改造-运营-退出’的闭环。
此外，城市更新专项债、PPP模式以及低息的政策性银行贷款，都是我们需要去研究和对接的资金渠道。只有资金模式创新了，项目才能可持续。” “最后，给大家几点行动建议和风险提示，希望大家保持清醒。
第一，行动上要‘快’。 密切跟踪本地试点项目，建立与政府和社区的关系，深入研究政策。
第二，心态上要‘稳’。
- 警惕过度商业化， 民生项目要平衡好社会效益；
- 直面居民协调难题， 这是项目推进最大的不确定性；
- 拒绝盲目投资， 要评估自身的运营能力是否匹配。
总结一句话：城市更新是长周期赛道，比拼的不是速度，而是深耕的能力和耐心的资本。 |
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