【技术讨论】《江西省农村村民自建房管理办法》

建筑交流

一、背景说明

（省政府令第262号） 《江西省农村村民自建房管理办法》已经2023年9月27日省人民政府第25次常务会议审议通过，现予公布，自2023年11月1日起施行。 省长 叶建春 2023年9月28日 （此件主动公开） 江西省农村村民自建房管理办法 目 录 第一章 总则 第二章 规划和用地 第三章 批准和建设 第四章 安全管理 第五章 法律责任 第六章 附则 第一章 总 则 第一条 为了加强农村村民自建房的管理，保障农村住房建设质量安全，提升农村住房品质，根据有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。 第二条 本省行政区域内集体土地上的农村村民（以下简称村民）自建房的建设和安全管理适用本办法。 本办法所称村民自建房，是指村民在宅基地上建设的自住房屋，包括新建、改建、扩建、翻建的住宅。 本办法所称农村宅基地，是指村民用来建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房、庭院和围墙等用地。 第三条 村民自建房应当遵循规划先行、一户一宅、保护耕地、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。 第四条 县级以上人民政府应当加强对本行政区域内村民自建房管

二、设计要点

理的领导，将农村住房建设纳入国土空间规划，建立村民自建房管理工作协调机制，明确有关部门职责分工，建立村民自建房信息共享机制，将所需工作经费纳入本级财政预算。适时开展联合检查，并指导和支持乡镇人民政府开展村民自建房管理和服务工作。 乡镇人民政府负责本行政区域内村民自建房管理服务工作，明确乡镇村民自建房具体管理机构和审批、规划、质量安全等具体责任人员，根据法律、法规授权和依法赋权、委托，实施村民自建房有关行政审批和综合执法。 第五条 县级以上人民政府自然资源主管部门负责在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，依法开展农用地转用、规划许可、农村房地一体不动产登记等监督管理服务工作。 县级以上人民政府农业农村主管部门负责农村宅基地监督管理有关工作，建立健全宅基地管理制度，指导闲置宅基地和闲置住宅利用，指导已赋权的乡镇人民政府查处有关宅基地违法行为。 县级以上人民政府住房城乡建设主管部门牵头负责村民自建房建设质量安全管理工作，加强对乡镇人民政府开展村民自建房建设质量安全管理的技术指导，规范农村房屋安全鉴定管理，组织编制、推广使用农村住房设计通用图集，组织乡村建设工匠培训和管理。 县级以

三、参考图集应用

上人民政府林业主管部门负责农村宅基地建房使用林地的管理，指导乡镇人民政府依法办理农村宅基地建房使用林地手续，加强宅基地建房使用林地的监管。 县级以上人民政府市场监督管理主管部门负责生产、销售环节建筑材料产品质量的监督管理，依法发布不合格建材信息。 县级以上人民政府公安、民政、生态环境、交通运输（公路）、水利、文化旅游、应急管理等部门按照各自职责，负责村民自建房相关工作。 第六条 鼓励村民委员会和农村集体经济组织拟定有村民自建房自治管理内容的村规民约，按民主程序讨论通过后实施。村民委员会和农村集体经济组织引导村民依法依规开展自建房活动，指导村民办理相关审批手续;对自建房过程中的违法行为及时劝阻，并向乡镇人民政府报告；可以明确村协管员、网格员，协助开展村民自建房管理和服务工作。 鼓励通过村民理事会的形式发挥民主议事功能，对村民自建房进行自治管理。 第二章 规划和用地 第七条 编制乡镇国土空间规划、村庄规划时，应当依据县级以上国土空间总体规划，统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、乡村建设、防灾减灾、生态保护和历史文化传承、村民意愿等因素，依法合理安排宅基地用地规模和布局。 第八条 村民自

四、常见问题

• 该地区的农房设计有哪些基本要求需要关注？
  
• 选用图集时应注意哪些构造细节？
  
• 农村自建房施工质量如何有效把控？
  

问答版主

关于办法核心要点解读

这个《江西省农村村民自建房管理办法》（省政府令第262号）确实是农村建房管理的重要依据。作为在江西参与过多个村镇项目的技术人员，我注意到几个关键点需要特别关注：

■ 选址安全要求在第二章有明确规定。办法第九条要求避开地质灾害隐患区，这直接关联到《建筑与市政工程抗震通用规范》GB 55002-2021第3.1.2条强制性条文——"工程选址应避开地震断裂带、滑坡、泥石流等危险地段"。实际操作中很多村民会忽略地质勘察，建议开工前先做简易勘察，至少确认地基土层情况。

■ 第三章第十五条对建设标准的规定很关键。虽然办法未直接写技术参数，但依据《农村住房建设技术政策（试行）》（建村〔2016〕108号）附件要求，三层及以下农房应满足基本抗震设防要求。比如基础埋深：在江西常见的红黏土地基上，规范要求不少于0.5m，冻土层以下（江西基本无冻土），但实际施工中常有不到0.3m的情况，这在雨季容易引发不均匀沉降。

结构安全实操提醒

特别强调：农村自建房结构安全必须重视，具体设计应委托有资质的设计单位，以正式施工图为准。 结合江西气候特点：

■ 墙体构造要特别注意。办法第二十一条提到"应当符合国家和省有关技术标准"，实际执行应参照《砌体结构通用规范》GB 55007-2021。在江西夏季高温高湿环境下，砖混结构必须设置圈梁和构造柱——层高超3.6m的房屋，构造柱间距不应大于4m，这个在自建房中经常被省略。

■ 屋面荷载容易被低估。办法虽未明确荷载值，但根据《建筑结构荷载规范》GB 50009-2012第8.3.1条，江西属于0.35kN/m²雪荷载区（虽少见积雪），但更要关注夏季暴雨时的积水荷载。去年赣南有处自建房因屋面排水坡度不足（<2%），导致积水超150kg/m²，造成屋面板开裂。

办理流程注意事项

从实操经验看，第四章的安全管理要求容易被忽视：

■ 办法第二十五条规定"施工单位应当具备相应资质"，但现实中很多村民找无资质施工队。根据住建部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》（建质〔2004〕206号），三层以下农房虽可不委托监理，但施工人员必须持有村镇工匠培训证书——去年抚州就有因无证施工导致墙体倾斜的案例。

■ 竣工验收环节要留痕。办法第三十一条要求"组织竣工验收"，建议村民自己保留三份材料：①基础验槽记录 ②主体结构验收照片 ③主要建材合格证。我见过太多纠纷因为拿不出钢筋复试报告，只能按最低标准处理。

重要提示

以下信息基于训练数据覆盖时间范围内的公开信息（截至2023年底），具体执行请以江西省住建厅最新解释和当地主管部门要求为准。特别提醒：

■ 地方可能有更严标准。例如赣州部分县要求自建房必须设置消防水池，这超出省级办法要求但符合当地防火规范。

■ 全文强制性规范实施后，原《建筑抗震设计规范》GB 50011-2010相关条文已废止，现在必须执行GB 55002-2021。建议建房前到县住建局领取最新《江西省农房建设技术导则》，里面有抗震构造的详细图示。

最后提醒：涉及基础开挖深度超3m或临近边坡的，属于危大工程，专项方案必须经专家论证。安全无小事，宁可前期多花两千块做正规设计，也别后期花十万返工。