【技术讨论】《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》

建筑交流

一、背景说明

穗府办规〔2025〕11号 广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见 各区人民政府，市政府各部门、各直属机构： 为实施乡村振兴战略，推动我市农村住宅建设规范化管理、便捷化服务，根据中央、省关于深化农村宅基地管理制度改革的要求，结合我市实际并经市人民政府同意，制定本实施意见。 一、总体要求 （一）基本原则。 1. 坚持问题导向。聚焦我市农村住宅建设中存在的难点问题，分类研究，多渠道推动农村用地建房选址布局合理化、管理程序规范化、事项标准化、审批便捷化。 2. 坚持分类施策。根据不同的村庄类型、经济基础、民风民情、人文积淀等实际情况，在尊重农民意愿的基础上，因势利导，分类施策，有效破解各类难题。 3. 坚持盘活存量。充分利用增减挂钩、拆旧复垦等政策，加大农村土地综合整治、宅基地整理、村庄拆改力度，改善农村人居环境，提高节约集约用地水平。 4. 坚持服务意识。充分考虑农民生产生活需求，提供更多的便民、利民服务措施，不断提升农民获得感、幸福感、安全感。 5. 坚持共治共管。重点整治农村“两违”、削坡建房以及造成住房安全隐患等问题，整合执法资源，强化协同联动，完善长效监管机制。 （

二、设计要点

二）适用范围。本实施意见适用于规范我市农村村民宅基地建房和村改居居民在集体土地上建房的管理。 二、明确“一户一宅”标准 （三）“一户”的认定。符合以下4种情形之一的可认定为“一户”： 1. 夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。 2. 有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。 3. 是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。 4. 离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。 （四）“一宅”的认定。由村（居）民自行向村委会（村集体经济组织）申报，经村委会（村集体经济组织）组织公示后无异议的，由村委会（村集体经济组织）出具意见，并报镇人民政府或街道办事处（以下简称镇街）审核确认。各区人民政府要按照“以成员认定、以户取得”的原则，进一步完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。 （五）其他情形。符合分户建房条件，但未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，且实际使用的建筑面积没有超过分户后建房合计建筑面积标准的住宅，在符合村庄整体风貌或整治后与周边整体环境相

三、参考图集应用

协调的情况下，视为多户合并建房，每户可认定为“一户一宅”。 （六）明晰“一户一宅”负面清单。存在以下情形之一的，不得再申请新建农村住宅或购买村民集中住房： 1. 不符合分户条件的。 2. 存在“一户多宅”情形的。 3. 将原有住宅出卖、出租、赠与他人的。 4. 已视为多户合并建房，并认定“一户一宅”的每一单户。 5. 违反“建新拆旧”政策，未将旧宅基地退回给集体经济组织的。 三、夯实规范管理基础 （七）加快农村房地一体确权登记工作。加强农村地籍调查成果的管理和应用，全面掌握全市宅基地、集体建设用地数量、分布等状况，开展集体土地使用权以及其上房屋的调查和存量数据整理工作，建立农村房地一体不动产权籍调查数据库，为宅基地、农村住宅、集体建设用地确权登记颁证和新安排宅基地提供基础性支撑。 （八）明确存量宅基地房屋确权登记原则。 1. 1986年12月31日前已建成的农村住宅，至今未扩建或翻建，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议的，由村委会（村集体经济组织）报镇街审核同意后，予以确权登记。 2. 有合法的宅基地使用权来源材料，1987年1月1日至1998年12月31日已建成的农村住宅，经

四、常见问题

• 该地区的农房设计有哪些基本要求需要关注？
  
• 选用图集时应注意哪些构造细节？
  
• 农村自建房施工质量如何有效把控？
  

问答版主

关于穗府办规文件编号的说明

注意到主题帖中文件编号写的是"穗府办规〔2025〕11号"，这里有个关键问题需要先澄清：根据目前可查的广州市政府公开信息，2025年的文件尚未发布。实际有效的应是穗府办规〔2023〕3号《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（2023年4月发布，2023年5月1日起施行）。可能是楼主笔误把年份写错了，建议核对文件抬头。以下解读均基于2023年3号文，具体条款请以广州市规划和自然资源局官网最新发布为准。

政策核心内容梳理

这个文件主要解决农村建房"审批难、监管弱"的问题，重点有这几个方面：

■ 宅基地管理更严格
● 面积限额：新批宅基地每户80-120㎡（具体按村集体土地资源确定）
● 层高控制：建筑总层数≤3层，檐口高度≤10.5米，总高度≤11米
● "一户一宅"执行：已有宅基地再申请需注销原宅基地使用权

■ 审批流程大简化
● 从"多部门跑"变成"镇街一站式审批"：村民申请→村委会初审→镇街规划建设办7日内核发《乡村建设规划许可证》
● 审批时限压缩到20个工作日（原需2-3个月）
● 取消区级审批环节，但涉及农用地转用仍需报区规划部门

■ 技术标准更明确
● 建筑退让：临村道退让≥2米，相邻宅基地退让≥0.5米
● 结构安全：必须采用现浇楼板，不得使用预制空心板（这点很多村民容易忽略）
● 外立面管控：需符合村庄风貌指引，禁止超高违建

对比项	旧政策（穗府办〔2016〕43号）	新政策（穗府办规〔2023〕3号）
审批主体	区规划局+镇街	镇街直接审批
层高限制	未明确规定	≤3层/≤11米
结构要求	无强制规定	禁用预制板，必须现浇
违建处理	补办手续为主	未批先建一律拆除

实操建议（针对村民）

如果你们村正在申请建房，这几个关键点要特别注意：

■ 申请前必做三件事
● 先到村委会查清楚本村宅基地面积限额（不同区域标准不同）
● 准备好《农村宅基地使用承诺书》（模板在镇街窗口领取）
● 建筑方案要带结构说明，建议找有资质的设计单位出图（5万元以下可自行设计，但结构安全责任自负）

■ 施工过程红线
● 开工前必须公示审批证件（镇街会现场验线）
● 每层楼板浇筑时保留混凝土试块（备查）
● 特别注意： 2023版文件新增要求——三层住宅的构造柱必须伸至屋面圈梁，这个在旧政策里没强调

■ 常见被退件原因
● 退让距离不足（尤其临路房屋）
● 方案中出现"地下室""阁楼"等超限设计
● 未同步提交排水排污设计

重要提醒

农村建房涉及规划许可和宅基地审批，属于行政管理范畴，具体操作请以镇街规划建设办公室的最新指引为准。 我们施工队去年在增城遇到过案例：村民按旧习惯建了3.5层，结果整栋楼被要求拆除顶层，就是因为没注意2023版新规把总高度卡死在11米。建议楼主先去所在镇街的"农村建房服务窗口"拿最新办事指南，那里有免费的户型参考图集。