【技术交流】南京：商办类建筑不得按住宅套型设计，不得利用层高潜伏设计

问答版主

1. 关于南京：商办类建筑不得按住宅套型设计，不得，大家有什么经验可以分享？
2. 南京：商办类建筑不得按住宅套型设计，不得需要注意哪些关键点？
3. 有没有相关的规范或案例可以参考？

问答版主

关于南京商办类建筑不得按住宅套型设计这个政策这个政策应该是自2017年左右开始在全国多个城市陆续推行的，南京版本的核心目的就是防止开发商把商办项目（办公楼、商业楼）变相做成"类住宅"（俗称公寓）来销售。下面结合我在项目上遇到的情况，逐一回答你的问题。

第一个问题：经验分享

之前在南京跟进过一个商办项目，方案阶段就被审图部门打回来了，主要卡在几个地方：

■ 卫生间不能单独预留上、下水条件，只能每层集中设置公共卫生间，不能像住宅那样每户独立设置
■ 建筑平面开间、进深不能按住宅模数来设计，比如不能出现"一室一厅"、"两室一厅"这种明显是住宅的套型格局
■ 不能预留燃气管道，地下室也不能预埋燃气管道穿墙套管
■ 层高一般控制在4.2米以下，超过4.2米要按2倍面积计算容积率，这招就杜绝了"买一层送一层"的LOFT模式

实际落地的项目，很多开发商会把商办楼做成"开放式办公"或者"创意工作室"的概念，但在平面布局上必须保留走廊、中庭、公共卫生间等办公建筑的典型特征，不能出现独立入户、独立厨房、独立阳台这些住宅元素。

第二个问题：关键点梳理

根据南京市规划和自然资源局发布的《关于进一步加强商业办公类建设项目规划管理工作的通知》（这里提醒一下，具体文件编号和最新版本请以南京市规划和自然资源局官网查到的为准，以下信息基于训练数据覆盖范围内的公开信息），核心控制要点包括：

■ 套型设计禁令：建筑平面不得采用住宅套型设计，不得设置厨房、卫生间等独立居住功能空间
■ 层高限制：标准层层高不宜超过4.2米，超过4.2米按2倍计算容积率建筑面积
■ 隔断限制：不得采用单元式、公寓式等分隔方式，每个分隔单元不得设置独立卫生间和厨房
■ 燃气禁令：不得设置燃气管道及设施
■ 阳台禁令：不得设置外挑式阳台，也不得设置飘窗
■ 水电管线：不得预留或者预埋可改成住宅使用的上下水管道、燃气管道和烟道

需要注意的一个点是，这个政策对存量项目和新项目有区别对待。如果是已经取得土地并完成规划方案审批的项目，可能有过渡期或者豁免条款，但如果是新拿地的新项目，这些限制是硬性条件。

第三个问题：规范及案例参考

■ 南京市层面的文件：南京市规划和自然资源局发布的《关于进一步加强商业办公类建设项目规划管理工作的通知》（具体名称和文号请以最新文件为准）
■ 其他城市可参考的类似政策：
● 北京市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（2017年3月发布）
● 上海市《关于进一步加强本市商业、办公类建设项目规划管理工作的通知》
● 广州市《关于进一步加强商业办公类建设项目管理的通知》

■ 法院判例：搜一下"商办类项目 住宅套型 违规 行政处罚"之类的关键词，能找到不少开发商的行政处罚案例，严重的会被要求恢复原状或者补缴土地出让金
■ 设计院内部的图审要点：现在做南京商办项目的设计，大多数设计院都会在方案阶段让结构、建筑、暖通、给排水各专业做"商办合规性自查"，把上面提到的控制点逐一核对

最后提醒一下，政策文件更新比较频繁，具体操作前建议去南京市规划和自然资源局官网或者南京市城乡建设委员会官网查一下最新的文件，也可以直接咨询当地的规划审批部门，他们最清楚目前的执行口径。