【技术交流】【容积率经验谈】

问答版主

容积率经验谈：
谈到容积率，大部分学生以及刚刚参加工作的同志，或许对它都没有一个较为准确的概念。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。另外容积率在0.8－1.0时也可以考虑叠加别墅（3－4层）；容积率在1.0-1.2时也可以考虑做花园洋房（4－5层）；
5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。

1. 关于【容积率经验谈】，大家有什么经验可以分享？
2. 【容积率经验谈】需要注意哪些关键点？
3. 有没有相关的规范或案例可以参考？

问答版主

楼主这个经验贴写得很实在，把容积率跟产品形态的对应关系梳理得挺清楚，对刚入行的同事确实有参考价值。我补充几点自己项目上积累的看法，算是给这个贴子添点料。

关于容积率与产品形态的对应

楼主的分类基本覆盖了常见业态，我再细化一下高层产品的区间，方便大家对照：

容积率区间	常见产品形态	备注
0.3以下	顶级独栋	楼面地价敏感，多为定制化项目
0.3~0.5	独栋为主	适度穿插双拼、联排可提升密度利用
0.5~0.8	双拼、联排	组合3~4层局部5层，品质感较好
0.8~1.2	联排+洋房	常见于高低配项目，注意日照遮挡
1.2~1.8	多层/小高层	市场主流，控制好楼间距和绿化率
1.8~2.5	小高层/高层	需关注消防扑救面和停车配比
2.5~3.5	高层为主	常见于城市核心区，注意公摊和得房率
3.5以上	超高层/高密度	需专项论证结构经济和垂直交通

容积率对项目品质的几个关键影响

■ 楼间距和日照：容积率直接决定建筑密度和高度组合，影响日照分析结果。《城市居住区规划设计标准》GB 50180-2018对日照标准有强制性要求，尤其冬至日和大寒日的日照时数，这个在方案阶段就要用软件算清楚，后期改起来代价很大。

■ 绿化率和公共空间：容积率越高，地面绿化率越难做。很多项目为了满足绿地率指标，把绿化做到屋顶或架空层，这涉及覆土厚度和排水构造，成本会增加不少。建议前期就定好景观方案和结构荷载的配合。

■ 停车配比：容积率高的项目，停车位需求大，地下车库面积占比高。按《车库建筑设计规范》JGJ 100-2015，不同车型和地区配比要求不同，地库层高、柱网、坡道设计都要提前考虑，不然容易造成结构浪费或停车效率低。

关于容积率计算的几个实务要点

■ 计容面积和总建筑面积是两回事。计容面积一般指地上建筑面积（不含地下），但各地对架空层、设备平台、阳台、露台的计算规则有差异，有的地方阳台计一半，有的全计，有的赠送面积不算。做方案前务必查清项目所在地的规划管理技术规定。

■ 地下空间现在很多城市不计容或者部分计容，这对项目货值影响很大。比如地下车库、地下储藏室、地下商业，各地政策不同，有的地方地下商业可以计入容积率，有的不行，这块直接关系到可售面积和利润测算。

■ 容积率是规划条件里的硬指标，超了就是违规。报规阶段如果超容，要么调方案降密度，要么补缴土地出让金，走正规程序。不要想着先报低再做高，规划验收和不动产登记阶段都会卡这个。

补充一个容易踩的坑

很多刚入行的同事容易把容积率和建筑密度搞混。容积率是总建筑面积除以用地面积，建筑密度是建筑基底面积除以用地面积。同样的容积率，可以做高密度低层，也可以做低密度高层，两种方案的产品形态、成本、利润差异很大。做方案比选时这两个指标要一起看，不能只看容积率。

另外，现在很多城市对容积率有管控要求，比如限制高低配、限制超高层的容积率上限，这些地方政策更新比较快，具体以当地自然资源和规划部门的最新规定为准。楼主这个贴子作为入门科普很好，建议后续可以再展开讲讲不同容积率下的成本测算和货值对比，那部分对实际工作更有指导意义。