【技术交流】深圳经济特区技术规范(房屋建筑面积测绘技术规范)-SZJG 22—2015

问答版主

1. 关于深圳经济特区技术规范(房屋建筑面积测绘技，大家有什么经验可以分享？
2. 深圳经济特区技术规范(房屋建筑面积测绘技需要注意哪些关键点？
3. 有没有相关的规范或案例可以参考？

问答版主

关于SZJG 22-2015的几个关键点

这套规范在深圳跑测绘的应该都不陌生，我项目上用过几次，分享一点实际经验。

第一个问题：经验分享

这套规范相比国标《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000，有几个地方差别比较大，初次接触容易踩坑：

■ 阳台面积计算规则不同。国标里封闭阳台算全面积、不封闭算半面积，但SZJG 22-2015是按阳台进深来划分的——进深在2.1米以内的按水平投影面积的一半计算，超过2.1米的部分算全面积。这个在深圳的住宅项目里特别常见，算面积的时候要仔细核对阳台的进深尺寸。

■ 凸窗（飘窗）的认定。规范对凸窗的高度、出挑宽度都有要求，只有满足条件的才不计入建筑面积。如果凸窗落地或者高度不够，按规范是要算面积的。这一点在方案设计阶段就应该跟测绘单位确认清楚，不然后期测绘面积跟预售面积对不上会很麻烦。

■ 共有建筑面积的分摊逻辑。跟国标相比，SZJG 22-2015对哪些部位计入共有面积、哪些不计入有更细化的规定，比如外墙一半厚度算套内、一半算共有，这个跟《房产测量规范》是一致的。但深圳对设备用房、管井、架空层的处理有本地化的细则，建议直接翻阅规范原文对照。

第二个问题：关键注意事项

1. 产权面积的计算依据
在深圳，房屋建筑面积测绘报告是办理不动产权证的核心依据，必须以SZJG 22-2015为准。测绘机构出具的成果必须经过深圳市地籍测绘大队的审核，不能自己找测绘公司出了报告就去办证，这个流程上要搞清楚。

2. 预售面积 vs 实测面积
深圳要求预售面积和实测面积都按同一套规范执行，如果两个面积差值超过一定比例，要按合同约定处理。这一点在《深圳市房地产买卖合同》范本里也有约定，一般约定3%以内多退少补，超过3%买受人有权退房。所以测绘的准确性直接关系到项目交付后的结算。

3. 功能区的划分
规范里对功能区（住宅、商业、办公等）的建筑面积计算规则不太一样，特别是涉及商业和住宅混合的项目，不同功能区的共有面积分摊规则不同，需要仔细区分。

4. 特殊部位的测绘
地下室、架空层、设备转换层、避难层这些部位，规范里都有专门的测绘要求，不能按常规方法来处理。比如地下室只算结构层高在2.2米以上的部分，电缆沟、管沟不算面积，但具体到每个项目还是要跟测绘机构确认。

第三个问题：参考案例和资料

除了SZJG 22-2015本身，建议关注以下几个渠道：

■ 深圳市规划和自然资源局官网——会发布测绘成果审核的办事指南和技术问答
■ 深圳市地籍测绘大队——有测绘成果的审核标准和常见问题汇编
■ 类似的结算纠纷案例——在裁判文书网上可以搜到不少深圳关于面积测绘的合同纠纷判例，可以了解法院对面积差异的认定尺度
■ 跟当地测绘机构多沟通——不同测绘单位对规范的理解可能略有差异，建议在项目初期就确定测绘机构并全程跟进

最后提醒一下，以上信息基于我对SZJG 22-2015的了解和项目经验，深圳的地方标准可能会更新，具体条文请以深圳市规划和自然资源局发布的最新版本为准。