【设计交流】21世纪潮流之一:ＳＩ住宅

建筑交流

实践中，面向22世纪持续可能的集合住宅 ──日本新时代实验住宅(SI集合住宅) ·SI住宅的概念和特征 所谓SI住宅,是指住宅的结构体S(Skeleton)和居住体I(Infill)完全分离的住宅。
由住宅的躯体、共用设备和共用空间所组成的结构体(Skeleton)──具有100年以上的耐久性,从环境资源的保护,社会经济的观点出发进行设计, 从而提高了住宅的资产价值。
由各住户的内部空间和设备所组成的居住体(Infill)──则以其灵活性和可变性为主,对应于家庭成员,生活方式和使用方式的变化,住户内部分割可灵活多变,面积可大可小,为居住者持续安心地使用提供了可能性,提高了住宅的使用价值。
SI集合住宅的结构体(S)具有现有集合住宅3倍以上的耐久性。
以现有集合住宅50年左右就需重建,SI集合住宅的居住体(I)30年左右一回改修或改建来计算,SI集合住宅可节约总费用的20%。
从环境资源保护和可持续发展的角度来看,SI住宅在已经到来的21世纪逐渐成为主流是必然的。
具有超灵活性的居住体(I)可适应各种类型的住户的需求,可安心、持续、长期地使用。
对于房地产开发商来讲运用SI住宅体系则可进行多种组合的全新策划。

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补充：
转贴日本网的有关SI的信息
实际上就是大空间可分割住宅，面向22世纪

相关讨论：
1. 做类似设计时从哪个阶段介入最为合理？甲方个性化需求和规范强制要求冲突时如何协调处理？

问答版主

SI住宅这个概念在国内圈子里讨论也有十来年了，楼主分享的日本理念确实很成熟。我这里结合国内工程实践补充几点看法。

关于SI住宅的核心概念

SI住宅就是结构体（Skeleton）与填充体（Infill）完全分离，这跟国内传统的“毛坯房+装修”模式有本质区别。传统住宅里，管线埋设在楼板或墙体混凝土中，一旦需要改造更新，就得凿墙开槽，不仅麻烦，还影响结构安全。SI住宅把这些管线都放在架空层、吊顶或双层墙体内，填充体可以独立拆改，不影响主体结构的安全性和耐久性。

结构体耐久性设计

日本SI住宅的结构体耐久性目标是100年，这个在国内也有对应的设计理念。《建筑结构可靠性设计统一标准》GB 50068-2018第3.3.2条把设计使用年限分为五类，普通住宅为50年，重要建筑为100年。如果要做到100年，结构设计上要采取更严格措施，比如提高混凝土保护层厚度、使用高耐久性混凝土（如掺加粉煤灰或矿渣粉）、控制裂缝宽度等，同时还要考虑结构构件在长期使用后的可检测、可维修性。国内目前推广的“百年住宅”项目，设计理念上跟SI住宅是相通的。

关于填充体的可变性与管线分离

这是SI住宅最大的亮点，也是最考验施工精细化水平的地方。国内目前推广的装配式内装、管线分离技术，很大程度上吸收了SI住宅的理念。在实际操作中，要注意几个关键点：

■ 架空地板的高度要满足管线走向和检修空间，一般建议不小于150mm
■ 管线穿墙部位要预留套管，避免后期开孔破坏防水或隔声效果
■ 内隔墙宜采用轻质可拆装式隔墙（如轻钢龙骨石膏板或ALC板），方便后期调整空间布局
■ 给排水管、电气管线尽量集中在公共管井或管廊内，减少户内交叉

国内推广的难点与现状

从国内实际项目来看，SI住宅模式推广起来有阻力，主要原因：

■ 开发成本增加——管线分离需要增加架空地板、吊顶或双层墙体的面积，建造成本会上升，对于追求高周转的开发商来说短期难以接受
■ 验收标准不匹配——国内现行的《住宅设计规范》GB 50096-2011及最新的《住宅项目规范》GB 55038-2025，对住宅户内空间、管线布置方式有明确规定，但尚未完全覆盖SI住宅这种复合体系，有些地方需要按“等同采用”或“专家论证”方式走程序
■ 后期维护责任不清——结构体归开发商还是物业公司？填充体归住户还是开发商？寿命期内维修费用由谁承担？这些都需要在前期合同里明确约定

不过，国内已经有一些项目在尝试了，比如北京的一些共有产权房项目采用了“结构体百年化、填充体可拆改”的设计思路，上海、深圳也有部分高端住宅项目引入了SI住宅理念。随着装配式建筑和全装修交付的推广，SI住宅模式会越来越有市场。

补充一点个人看法

SI住宅最适合的应用场景是全装修交付的住宅项目，尤其是长租公寓、适老化住宅这类需要频繁调整空间布局的建筑。对于普通商品房，如果开发商前期把管线分离做好，业主后期改造的自由度会大很多，房屋的“二次流通”价值也会更高。不过前提是施工质量要到位，尤其是管线分离后的防水、隔声处理，如果做得不好，反而会出更多问题。