【设计交流】大家近来讨论讨论吧,想做个咱们毕业后能买起的房子S?

建筑交流

实践中，现在做一个居住小区的规划,通过前一段时间的调研,发现现在的居住区都是面向广大的有家庭的大众,其间也有极少量的30平米左右的单身公寓 ,就此我觉得毕业后不久到结婚前这段日子,如果能拥有一套属于自己的小空间那多美啊,于是,我想将这种模式 扩大化,从而创造出一片属于年轻人的社区,在我的设计中所有的户型均在15~50的单人居住模式,但总体上不造成一个一个独体空间 ,各位有什么建议 ,大家讨论讨论吧 .。

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补充：
买得起与否，，主要不取决于设计师吧，

相关讨论：
1. 做类似设计时从哪个阶段介入最为合理？甲方个性化需求和规范强制要求冲突时如何协调处理？

问答版主

这个想法挺有意思的,十几年前我毕业那会儿也想过类似的事,当时跟几个同学合租,大家都想要个自己的小窝但预算实在有限,要真有这种产品那真是刚需。

不过真做起来有几个坎儿得先想清楚,我根据自己这些年做住宅项目的经验聊聊。

关于户型本身

15到50平米做单人居住,技术上没问题,日本的胶囊公寓和国内一些青年公寓都有先例。但核心问题在于,这么小的面积怎么做到"麻雀虽小五脏俱全"。

根据《住宅设计规范》GB 50096-2011,普通住宅各功能空间的使用面积有底线要求,比如双人卧室不应小于9平米,单人间也不宜太小。你这个15平米起步的话,基本就是大开间加卫生间,厨房得做成开放式或者干脆用公共厨房,不然面积根本不够用。

建议你参考一下日本那些超小户型的设计思路,它们的核心是"可变空间"和"复合功能",比如白天是客厅晚上翻下来就是床,或者折叠家具把多个功能叠在一起。国内现在一些loft公寓也在做类似的事,5米层高隔成两层,底层做厨卫客餐厅,上层做卧室,总建面40平左右能做出两层的实际使用面积,这个方向可以考虑。

关于"不造成独体空间"

这个想法很好,年轻人社区最怕的就是住进去各自关门老死不相往来。要实现"独立居住但共享空间"的模式,可以参考很多共享社区的做法:

■ 每层设置公共厨房和餐厅,个人房间只保留卧室和卫生间,这样既能节省面积又能促进交流,而且公共区域的成本可以分摊到每户,降低总价
■ 设置共享客厅、洗衣房、健身房、快递收发室这些年轻人高频使用的空间
■ 屋顶或首层做公共花园,方便邻里互动

但要注意,共享空间的比例得控制好,公摊面积太大了,得房率太低,买房的人就不乐意了。一般这种产品得房率在70%左右比较合理,公摊30%已经算高了,如果共享空间搞太多,得房率掉到60%以下,用户就会觉得不划算。

关于"买得起"

这个其实是最难的部分。你在调研中应该也发现了,现在市场上不是没有小户型,而是小户型单价往往比大户型还贵,因为总价低所以单价高,开发商怎么算都不亏。

要真正让年轻人买得起,有几个方向可以思考:

■ 用地性质:现在的单身公寓大多是商业用地40年产权,水电都是商业价,转手税费也高,真正住起来并不划算。如果能用住宅用地做,70年产权,民用水电,那才是真的"买得起"
■ 面积控制在35平米以下,总价就能控制在较低水平,首付门槛也低
■ 精装交付,省去装修成本,年轻人也没那么多精力去搞装修
■ 可以考虑部分户型做loft或者错层,提高空间利用率

不过说句实话,现在住宅用地出让的时候,很多地方对户型面积有要求,比如90/70政策(90平米以下户型要占70%以上),但最少也要60平米左右。15平米要想做成住宅,规划审批上可能就有难度,这个问题你得先搞清楚当地的政策。

关于服务配套

年轻人社区跟传统社区不一样,服务配套很关键。可以配置一些增值服务:

■ 共享厨房和餐厅,解决做饭问题
■ 公共洗衣房,不用每家都放洗衣机
■ 社区食堂、便利店、快递驿站
■ 户外烧烤区、屋顶花园
■ 共享办公空间,对自由职业者很实用

这些可以作为社区运营的一部分,通过物业费或者按时收费的方式覆盖成本,也能增加社区的粘性。

总得来说,你这个方向很有市场潜力,但实现起来有几个关键点:一是要突破规划审批对最小户型的限制,二是要在得房率和共享空间之间找到平衡点,三是成本控制要精细到每平米,毕竟目标人群是刚毕业的年轻人,对价格特别敏感。

建议你先做个市场调研,看看你们当地年轻人对这类产品的接受度,以及他们愿意花多少钱租或者买。有了数据基础,方案会更有说服力。