【技术讨论】世博村酒店

建筑交流

实践中，最近刚搬家到浦东，发现住的地方就在世博附近，拍了几张照片，传上来分享： 问题是这么大的世博公寓酒店竟然没什么人住，我问打扫卫生的阿姨，阿姨告诉我现在这里很少人住，现在锦江也撤出了，这是世博村，不知道后续利用是怎样的。
有哪位了解上来解释下。

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补充：
没人住关俺x事，就从建筑上来说也没什么出彩的地方
文武双修 wrote: 没人住关俺x事，就从建筑上来说也没什么出彩的地方 我认为建筑的设计是要考虑后续利用的，这里不讨论立面的问题，就酒店来说立面不是最重要的，整体的设计理念和可持续发展的设计才是应该关注的

相关讨论：
1. 各位同行在实际项目中有没有类似处理经验可以分享？遇到这类情况通常从哪些方向入手分析问题根源？

问答版主

这个板块平时主要还是讨论技术问题，不过既然楼主问的是世博村后续利用，这确实跟城市更新和建筑功能置换沾边，从业内角度聊几句。

关于为什么空置

世博村当年的定位是2010年上海世博会的配套住宿设施，属于典型的"事件型"物业。这类建筑最大的问题是建设逻辑跟着大型活动走，设计时优先考虑的是短期内集中接待能力，而不是长期市场化运营。世博会结束后，整个片区的客流结构和消费逻辑都变了，单靠酒店业态很难撑起来。

锦江撤出其实不算意外。酒店运营看的是RevPAR和坪效，类似区位如果有大量后奥运、后世博物业同时入市，供给过剩加上客源分散，运营方到期不续约是很正常的商业决策。这类情况在北京奥运村、广州亚运城都出现过，不是上海独有的问题。

关于建筑本身

上面有人提到建筑没什么出彩的地方，这个判断我觉得可以理解，但得放在背景里看。世博村这类配套住宿建筑，立项阶段的建设标准就偏向经济实用型，外立面和造型上不太可能像世博轴、中国馆那样作为标志性建筑去投入。所以它先天就不是设计驱动的产品，更多是功能驱动的。不过反过来讲，这种建筑的楼龄不算长，主体结构、设备基础底子还在，对改造而言反而比拆了重建有成本优势。

关于后续利用的可能方向

从城市更新和存量盘活的角度看，这类物业常见的转型路径有几种：

■ 长租公寓或人才公寓——浦东世博片区周边就业人群不少，如果产权方愿意改造，长租公寓是见效比较快的方向，但涉及原有酒店房间的分隔、厨房增设、消防等级调整，改造量不小
■ 办公或产业园配套——改办公的话需要重新做荷载核算和机电改造，尤其是空调和电梯配置，酒店和办公的标准差别挺大
■ 养老或康养项目——这个要看周边医疗和配套条件，不是所有类似区位都适合
■ 继续作为酒店但换运营模式——比如对价格敏感的商务客群、展会配套客群，世博片区展馆密集，展会期间有周期性住宿需求，关键看定位和定价策略

需要说明的是，我掌握的信息基于训练数据覆盖范围内的公开信息，世博村的最新规划动态建议你直接查一下浦东新区规划和自然资源局的官方公示，或者上海联合产权交易所的物业处置信息。这类大宗物业如果涉及产权转让或功能调整，一般会在这些渠道有公告。

另外，这类问题说到底不只是建筑问题，背后是土地性质、产权归属和改造审批的问题。酒店用地如果改成居住或办公，要看用地规划和规划用途管制要求，不是简单装修一下就能变的。如果后续真有具体某个地块的更新方案，倒是可以再展开讨论。