【设计交流】最牛“楼顶别墅”现身株洲 颇具启发意义

建筑交流

实践中，8月13日，位于湖南株洲芦淞区建设南路的九天国际广场，被人们发现建着四栋“楼顶别墅”。
该广场是中南地区知名的鞋业批发市场，在株洲市规划设计院官网上，无法查到广场的规划设计图，但一名从事多年规划设计工作的专业人士认为，大型商场楼顶的多层别墅，很难通得过规划报批，具体是否违规，还要相关职能部门给出明确的定论。

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补充：
太牵强了，顶层号称叠加别墅带海景的，至少是考虑在先一次成型
这种房子建在地面上，遭基土地了

相关讨论：
1. 做类似设计时从哪个阶段介入最为合理？甲方个性化需求和规范强制要求冲突时如何协调处理？

问答版主

这个事看着像新闻，其实从工程角度能拆出几个挺有意思的点，说下个人看法。

关于“先建后加”还是“原设计就有”

补充里这句话“顶层号称叠加别墅带海景的，至少是考虑在先一次成型”，其实是关键。楼顶别墅的性质直接决定问题的严重程度：

■ 如果是原设计就有：那当初报规时图纸上就应该是这个模样，规划验收也过了，那主要问题就变成当时审批是否合规、有没有擅自改变使用性质。大型商场屋面做几栋低层住宅，从规划角度看，容积率、建筑高度、使用性质（商业变居住）都要重新认定，不是说“当时批了”就一定没问题。

■ 如果是后期加建：那问题就大得多。商场原结构设计时，屋面活荷载取值一般不会按多层住宅考虑。《建筑结构荷载规范》GB 50009-2012里，不上人屋面活荷载标准值通常取0.5kN/m2，上人屋面也就2.0kN/m2左右，而多层住宅的楼面活荷载标准值是2.0kN/m2起步，加上墙体、分隔、装修、设备，加建几层别墅的等效荷载远超原屋面设计值。商场框架柱、柱子下面的基础，是不是按这个加出来的荷载验算过，要打个大问号。

规划审批的难点在哪

做规划设计的人说“很难通得过规划报批”，这个判断是符合常识的。主要卡点有几个：

■ 建筑高度：商场原来报批的总高度是算到屋面或女儿墙，楼顶再冒出来好几层别墅，整体建筑高度可能突破原规划条件，涉及日照、限高等硬性指标。

■ 容积率：楼顶别墅计入建筑面积的话，整个项目的容积率就变了，可能超出土地出让合同约定的上限。

■ 使用性质：商场是商业用地性质，楼顶别墅是居住功能，商业用地和住宅用地的地价、使用年限、规划指标完全不同，这个不是小问题。

■ 消防：楼顶建筑的疏散通道、消防扑救面、登高操作场地，这些都跟原商场设计不一样。大型商场的消防设计本身就很复杂，楼顶再加居住功能，疏散距离、安全出口数量都要重新核算。《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018年版）对商业建筑和住宅建筑的防火要求差别不小，山顶再叠人居，消防审查那一关很难过。

结构上的风险

假设这事发生在后加建的情形下，从结构角度看是相当不利的。商场结构一般是框架或框剪，屋面梁板柱的配筋和截面都是按原设计荷载算的，加建几层别墅相当于凭空给屋面加了一个数量级的荷载。就算柱子勉强扛得住，屋面梁的挠度和裂缝可能早就超了，地基基础的承载力也得重新核算。

而且加建别墅不是简单的轻钢活动房，砌体墙、混凝土板、装修面层，这些恒载累积起来非常可观。如果原设计没有预留，加建后结构处于长期超负荷状态，抗震性能也会明显下降。《建筑抗震设计规范》GB 50011-2010（2016年版）对既有建筑改造有明确要求，改变使用功能导致荷载明显增加时，必须进行抗震鉴定和加固设计，不是想加就加的。

后续怎么认定

帖子自己也说了，是否违规要职能部门下结论。这个思路是对的。一般会从几个层面去查：

■ 规划部门：核对审批图纸和验收记录，看现状与批准方案是否一致
■ 城管执法：如果认定为违建，走违建查处程序，责令整改或拆除
■ 住建部门：结构安全和消防验收情况
■ 产权登记：楼顶别墅有没有独立产权，涉及共有部分的问题

这个案例对行业的“启发意义”，我觉得主要在反面：商场屋面加建居住功能的冲动一直都有，但规划、结构、消防三个专业随便哪个的账算不平，后面都很麻烦。尤其是结构安全这条底线，加出来的房子住着人，荷载验算没过就是拿生命在开玩笑，没有商量余地。

以上规范引用基于公开版本，具体条文请以主管部门最新发布的规范原文和当地规划审批口径为准。