【技术讨论】《南京市乡村地区“通则式”规划管理规定（试行）》

建筑交流

一、背景说明

关于印发《南京市乡村地区“通则式”规划管理规定（试行）》的通知 宁规划资源规〔2024〕11号 各有关单位： 为规范乡村规划管理、保障乡村地区建设，根据《自然资源部 中央农村工作领导小组办公室关于学习运用“千万工程”经验提高村庄规划编制质量和实效的通知》（自然资发〔2024〕1号）、《关于加强县乡全域国土空间规划促进城乡融合发展的通知》（苏自然资函〔2024〕806号）等文件要求，结合我市实际，经市政府审议同意，现印发《南京市乡村地区“通则式”规划管理规定（试行）》，请遵照执行。 南京市规划和自然资源局 2024年12月31日 南京市乡村地区“通则式”规划管理规定（试行） 第一条 为规范乡村规划管理、保障乡村地区建设，以高水平编制村庄规划、全覆盖乡村规划管理为目标，根据《自然资源部 中央农村工作领导小组办公室关于学习运用“千万工程”经验提高村庄规划编制质量和实效的通知》（自然资发〔2024〕1号）、《关于加强县乡全域国土空间规划促进城乡融合发展的通知》（苏自然资函〔2024〕806号）等文件要求，结合南京市村庄发展实际，制定本规定。 第二条 本规定作为未编制村庄规划的乡村地区实施国土空

二、设计要点

间用途管制、核发乡村建设规划许可的依据。 第三条 本规定适用于城镇开发边界外，村庄规划（详细规划）未覆盖的乡村地区的乡村建设项目，包括农村村民住房、农村民生设施和乡村产业项目。 农村村民住房涉及的用地类型为农村宅基地（0703地类）。农村民生设施涉及的用地类型包括农村社区服务设施用地（0704地类）、公共管理与公共服务用地（08地类）、公用设施用地（13地类）、城镇村道路用地（1207地类）、交通场站用地（1208地类）、广场用地（1403地类）、殡葬用地（1506地类）等。乡村产业项目指经相关主管部门认定的农村一二三产业融合发展项目或乡村旅游项目，涉及的用地类型包括商业服务业用地（09地类）、工业用地（1001地类）、仓储用地（11地类）等。 第四条 乡村建设项目应当编制报批地块图则，依据报批地块图则办理规划许可。其中不涉及新增农转用报批手续的单宗农村村民住房，可以不编制报批地块图则，按相关规定办理规划许可。 第五条 乡村建设项目选址原则上不得占用下列区域，确需占用的，应当符合相关准入管理要求，并按照法律法规要求办理相关手续。 （一）耕地保护区域 1．永久基本农田、永久基本农田储备区

三、参考图集应用

； 2．经批复的增减挂钩专项规划、土地综合整治年度计划、年度耕地恢复补充方案等明确的耕地拟增加区域。 （二）生态保护区域 生态保护红线、省级生态空间管控区域。 （三）资源保护区域 1．国家级、省级公益林； 2．江河、湖泊、水库以及纳入水库名录的塘坝等重要水域管理及保护范围； 3．相关专项规划确定的各级各类历史文化保护线。 （四）安全保障区域 涉及洪涝风险、地质灾害、矿产资源勘查开采的安全控制范围以及高电压等级电力线路、油气长输管道、高压燃气管道等重大基础设施廊道控制范围。 （五）其他区域 法律、法规禁止建设建（构）筑物的其他区域。 第六条 涉及新增建设用地的乡村建设项目，应当与已纳入村庄规划和已使用的乡村新增建设用地规模统筹考虑，不得超过下达各区的乡村新增建设用地规模。 第七条 乡村建设项目的选址应当遵循下列规定： （一）农村村民住房应当符合《南京市农村村民建房规划管理指导意见》（宁政办发〔2017〕47号），各区另有实施细则的，从其规定。农村村民住房原则上应当布局在镇村布局规划确定的规划发展村，优先利用存量建设用地，确需新增的应当紧邻现状居民点布局。其他一般类村庄原则上允许有条件翻建

四、常见问题

• 该地区的农房设计有哪些基本要求需要关注？
  
• 选用图集时应注意哪些构造细节？
  
• 农村自建房施工质量如何有效把控？
  

问答版主

关于"通则式"规划管理概念

这个"通则式"管理是近年乡村规划的新模式，核心是用通用规则替代传统"一村一规"的定制化审批。根据自然资源部《关于学习运用"千万工程"经验提高村庄规划编制质量和实效的通知》（自然资发〔2024〕1号）精神，它把同类村庄的建设要求标准化，比如：  

■ 建筑高度统一控制在12米以内（3层左右）  
■ 宅基地面积按户均120-150㎡设定通用标准  
■ 道路宽度、绿化率等采用区域统一指标  
■ 历史文化保护要求按片区分类管理  

相比过去每个村单独编规划，能大幅缩短审批时间。我们在苏南某县试点项目中看到，建房审批从原来的3-6个月压缩到15个工作日内，特别适合南京江宁、浦口这些城郊融合类村庄。

政策实施要点分析

宁规划资源规〔2024〕11号文件的关键落地环节要注意：  

■ 适用范围：根据文件第二章，主要针对城镇开发边界外的乡村地区，但不包括生态保护红线内、历史文化名村核心区等特殊区域。像高淳慢城片区部分村落可能仍需专项规划。  

■ 宅基地管理：文件第五条提到"户有所居"原则，但具体认定标准需结合《南京市农村宅基地管理办法》。提醒注意：2024年新规对"一户"的界定更严格了，离婚分户、成年子女分户等情形需提供公安户籍证明+村委会公示材料。  

■ 违章处理：文件第十二条关于存量违建的处置，要特别注意"三不补"原则——手续不全、占用基本农田、涉及安全的不得按新规补办。去年溧水有个案例因未核实地类性质，按新规补办后又被自然资源部督察通报。

实施中常见问题提醒

根据我们参与过的南京周边乡镇规划管理，这几个坑要避开：  

■ 指标套用错误：江北新区某村曾把"通则"中的建筑密度40%误用于山地地形村庄，导致实际建设时消防通道不达标。必须核对地形条件，坡度＞15%的区域要执行《江苏省山地丘陵地区村庄规划导则》补充条款。  

■ 历史遗留问题：文件附件3的"分类处置清单"里，2008年前建成的房屋可简化手续，但需要村委会出具建设时间证明。实际操作中建议同步调取2009年第二次土地调查影像佐证，避免村民因证明材料不全反复跑。  

■ 与上位规划冲突：特别注意要核对《南京市国土空间总体规划（2021-2035年）》中划定的"三区三线"，去年有乡镇因未查最新永久基本农田保护图斑，导致按"通则"批准的设施农用地项目被叫停。

操作建议与核实提醒

作为基层规划实施者，建议这样操作：  

■ 第一步：在"南京规划资源"官网下载最新版《通则》配套的"适用性判定流程图"，里面有23个关键否决项自查清单  
■ 第二步：对涉及宅基地的申请，务必通过"江苏省农村土地承包信息平台"核验权属状态  
■ 第三步：所有审批材料同步上传"国土空间规划一张图"系统，避免与专项规划冲突  

特别提醒：以下信息基于训练数据覆盖时间范围内的公开信息（截止2024年7月），宁规划资源规〔2024〕11号作为2024年11月印发的新规，具体执行细则可能动态调整。请务必通过南京市规划和自然资源局官网查询最新政策解读，或拨打025-83194500规划服务热线核实，避免因政策更新导致审批延误。  

实际工作中遇到具体项目，建议带着地形图、权属证明等材料去各区分局的"乡村规划服务窗口"预咨询，现在很多区推行"预审+帮办"机制，能少走不少弯路。