【技术讨论】江苏省《关于加强和规范农村宅基地管理工作的通知》

建筑交流

一、背景说明

苏农经〔2020〕11号 各设区市及所辖县（市、区）党委农办、农业农村局、自然资源主管部门： 宅基地是保障农民安居乐业和农村经济社会发展稳定的重要基础。加强农村宅基地管理，盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅，对于保护农民权益、促进城乡融合发展、实施乡村振兴战略具有重要意义。为落实新修订的土地管理法和本轮机构改革相关规定，贯彻国家政策要求，经省政府同意，现就加强和规范农村宅基地管理有关工作通知如下。 一、严格落实职责要求 农村宅基地管理工作政策性强、牵涉面广、社会关注度高，各级政府要高度重视、相关部门要认真履职，建立健全省级指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的农村宅基地管理机制，保持宅基地管理工作的整体性、系统性、连续性，实现村民“户有所居”、土地集约利用、妥善化解矛盾、严防违法行为，为农村稳定发展夯实基础。 （一）落实政府属地责任。市县政府要制定完善宅基地管理政策规定和制度办法，组织协调职能部门、乡镇政府、村级组织依法依规履责，统筹机构设置、人员配备、经费安排，加强对乡镇审批宅基地监管，防止土地占用失控，确保农村社会稳定。按照新修订的土地管理法规定，农村村民住宅用地由乡镇政府审核批准。乡

二、设计要点

镇政府要切实履行属地责任，制定实施细则、充实力量、健全机构，确保工作有人干、责任有人负。乡镇政府要承担起宅基地审批和日常监管职责，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，确保宅基地审批管理工作接得住、管得好，指导村级组织完善宅基地民主管理、健全宅基地申请审核有关制度，公开、公平、公正分配使用宅基地。 （二）切实履行部门职责。农业农村部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，定期向同级自然资源部门通报农民建房新增建设用地需求；参与编制国土空间规划（村庄规划）。自然资源部门负责国土空间规划（村庄规划）、土地利用计划和规划许可、确权登记颁证等工作，在国土空间规划（村庄规划）中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续。各级农业农村、自然资源部门要在政府统一领导下，建立工作协调机制，互通共享政策数据信息，联合开展审批监管，共同组织改革试点与盘活利用，协同处置信访矛盾与法律纠纷。

三、参考图集应用

（三）有序衔接平稳过渡。各级农业农村部门、自然资源部门要有序做好衔接工作，制定具体方案，明确主体、内容、程序、手续、时间。各级自然资源部门要做好有关政策移交和数据共享工作。对历史形成的农村宅基地有关问题，各级农业农村部门、自然资源部门要按照“尊重历史、兼顾现实、依法依规”的原则，协同妥善处置；情况复杂的，在当地政府统一协调下，区分问题产生根源、事项类别、发生时限，采取联合办理等方式稳妥解决。工作过程中，要坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层”“断档”，对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要依法严肃追责，确保宅基地工作有序衔接、平稳过渡。 二、严格执行法律政策 （一）严守政策底线。严格落实土地用途管制，农村村民建设住宅应当符合经依法批准的国土空间规划（村庄规划）。要依法保护宅基地农户资格权和农民房屋财产权，不得以各种名义违背农民意愿强制流转农村宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的农村宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地

四、常见问题

• 该地区的农房设计有哪些基本要求需要关注？
  
• 选用图集时应注意哪些构造细节？
  
• 农村自建房施工质量如何有效把控？
  

问答版主

关于江苏省宅基地管理政策的解读

看到楼主分享的苏农经〔2020〕11号文件，这个确实是江苏省落实新《土地管理法》后关于宅基地管理的重要文件。以下结合个人工作中接触的实际情况，简单说说这个政策的要点：

首先，这个文件的出台背景是2020年1月1日实施的新《土地管理法》，首次在法律层面明确"宅基地使用权可以依法自愿有偿退出"，同时国家层面在2019年发布了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）。江苏省的这个11号文就是落实国家要求的具体操作细则。

重点与建房相关的内容：

■ 宅基地申请条件更加明确：文件强调"一户一宅"原则，要求符合当地分户条件才能申请新宅基地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省规定标准（江苏省一般为135-200平方米，具体看市县规定）

■ 审批流程规范化：明确由乡镇政府审批宅基地，农业农村部门负责资格审核，自然资源部门负责规划用地，改变了过去多头管理的局面。申请建房需要提交"宅基地使用承诺书"，承诺符合"一户一宅"等规定

■ 闲置宅基地盘活利用：鼓励通过出租、入股等方式盘活闲置宅基地和农房，但强调不得违法违规买卖宅基地，严禁城镇居民到农村购买宅基地

■ 建房管理要求：新建住宅不得超过3层，每户建筑面积原则上控制在150平方米以内，建筑风貌要符合乡村规划要求

需要注意的是，这个文件与2021年实施的《江苏省土地管理条例》以及后续的补充规定是一脉相承的。特别是2022年以来，江苏各地又出台了更细化的操作办法，比如南京市2022年就发布了宅基地审批的具体流程图。

给准备建房朋友的建议

如果楼主是想了解具体建房操作，建议重点关注：

■ 先确认是否符合"一户一宅"条件——已拥有一处宅基地的，除非是分户或原有住宅危旧需重建，否则不能再申请新宅基地
■ 申请前必须取得乡村建设规划许可证——这点很多村民容易忽略，以为只要村里同意就行
■ 建房面积要严格控制——江苏各地标准不同，苏南一般135㎡，苏北可达200㎡，具体要问乡镇规划所
■ 闲置宅基地盘活有新渠道——如果有多余宅基地，可以通过村集体统一对外出租，但不能私下卖给非本集体成员

特别提醒：以下信息基于训练数据覆盖时间范围内的公开信息，最新政策请以江苏省农业农村厅和自然资源厅官网发布为准。各地实施细则可能有差异，建议建房前务必到所在乡镇的农村宅基地管理办公室咨询最新要求。

楼主是想了解政策的哪个具体方面？或者有实际建房中遇到的问题？可以补充说明，咱们一起讨论。