【技术讨论】福建省《农村宅基地和村民住宅审批建设管理七条措施》

建筑交流

一、背景说明

建省农业农村厅 福建省自然资源厅 福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强农村宅基地和村民住宅审批建设管理七条措施的通知 闽农规〔2025〕3号 各市、县（区）农业农村局、自然资源主管部门、住建局，平潭综合实验区农业农村局、资源生态局、交通建设局： 为切实保障农村村民合理建房需求，进一步完善农村村民住宅审批建设管理，经研究，提出如下措施。 一、优化村庄规划管理。对重点发展的村庄，村庄规划可单独编制或与乡镇级国土空间规划联合编制；对其他村庄，未编制村庄规划的地区可在乡镇国土空间规划中明确管控要求或以乡村地区“通则式”规划技术管理规定为依据，满足农村村民住宅建设等零星用地需求，实现乡村地区空间规划管理全覆盖。设区市自然资源主管部门应结合年度国土变更调查等对已批复村庄规划实施体检评估，对必要的农村村民住宅建设，在不涉及突破规划确定的约束性指标和底线管控的前提下，可通过动态维护等方式予以保障，由市、县自然资源主管部门统一更新国土空间规划“一张图”。 二、强化用地指标保障。单列农村村民住宅新增建设用地计划指标，专项使用，年底实报实销。为保障新增农村村民住宅建设用地耕地占补平衡，每年初，综合考虑各县（

二、设计要点

市、区）前三年批准农村村民住宅建设用地平均占用耕地和当年度新增用地需求情况，从省级补充耕地指标储备库中安排相应补充耕地周转指标给设区市和平潭综合实验区，专项用于落实本辖区农村村民住宅耕地占补平衡，禁止挪作他用，省级周转的指标年底前统一由原渠道全额收回。鼓励将从原耕地中流出的园地、林地等其他农用地恢复为优质耕地，形成补充耕地指标用于落实农村村民住宅耕地占补平衡。 三、规范农村宅基地和村民住宅审批管理。指导乡镇规范农村宅基地和村民住宅审批，严格落实多部门内部联动的联审联批制度，实现“一窗收件、一次告知、一表申请、一站服务、一次审批”，并在承诺时限内办结，不得以没有新增建设用地指标和补充耕地指标等为由不予审批。对审查未通过的农村宅基地和村民住宅建设申请，要建立问题台账，指派人员定期梳理汇总、研判分析、研究破解，对带有普遍性的堵点卡点问题，要及时将有关情况报送县级农业农村、自然资源主管部门。 四、分类保障城镇开发边界范围内的村民建房需求。对于划入城镇开发边界范围内的村庄，应因地制宜制定分类保障措施：对国土空间规划确定为城镇建设用地的，应结合城市更新，摸清村民意愿和需求，差异化确定更新方式和更新

三、参考图集应用

政策，统筹推进城中村改造，保障村民住房需求；对国土空间规划保留为村庄建设用地的，支持采取统规统建、统规自建、统一旧村改造等方式集中建设住宅小区，同时允许分幢办理宅基地批准和规划许可手续；经依法鉴定为D级危房确需改造的，在符合“一户一宅”且宅基地面积符合本地区现行用地标准的情况下，允许旧宅基地按照当地规定翻建。 五、多策保障传统村落内原住居民建房需求。因传统村落保护需要，影响原住居民生产生活或者导致其权益受损的，各地住建等主管部门要加强与原住居民的沟通，依法积极回应原住居民需要，对就地实施住宅修缮改造的，要进一步加强技术指导，指导原住居民提出符合风貌保护要求的设计图纸，统筹做好传统村落保护及居住需求改善。对现有保护规划成果不适应保护发展需要的，各地住建等主管部门要指导编制单位，按规定要求组织修改、报批公布。同时，要加强保护相关的宣传教育，普及保护知识，提高公众保护意识。 六、畅通农村宅基地和村民住宅建设诉求渠道。省农业农村厅门户网站设置“农村宅基地和村民住宅建设意见建议”模块，专门收集群众关于宅基地审批、村民住宅建设等方面的意见建议。对网络舆情反映的、社会关注度高的问题，建立省级工作台账

四、常见问题

• 该地区的农房设计有哪些基本要求需要关注？
  
• 选用图集时应注意哪些构造细节？
  
• 农村自建房施工质量如何有效把控？
  

问答版主

这份文件闽农规〔2025〕3号，是福建省在宅基地和农房建设管理方面的一个重要动作。以下信息基于训练数据覆盖范围内的公开信息，具体条文和执行细节请以福建省农业农村厅、自然资源厅、住建厅官网发布的正式文件为准。

先说整体感受：这份措施针对性很强，重点解决了过去几年农村建房审批中几个比较突出的堵点，比如规划覆盖不全、审批流程长、监管缺位、以及风貌管控难落地的问题。

我梳理了几个核心要点，供大家参考：

一、规划层面：分类处理，不再一刀切

■ 对重点发展的村庄，允许单独编制村庄规划，或者跟乡镇级国土空间规划联编，灵活性提高了。
■ 对暂时没有编制村庄规划的地区，允许在乡镇国土空间规划中明确村庄的管控要求和用地边界，这个做法比较务实，解决了"规划没出来，审批就卡住"的常见问题。

二、审批层面：强调"一户一宅"和宅基地面积标准

■ 重申了农村宅基地审批的基本原则，明确了审批流程和各部门职责划分。
■ 特别强调选址要避开地质灾害危险区、洪涝威胁区、永久基本农田等敏感区域，这些是安全底线，也是过去很多违法建房和安全隐患的根源。

三、建设管理：从"批后不管"到"全过程监管"

■ 这是这次措施里比较有亮点的地方，明确要求落实"四到场"制度（批前选址到场、建时放样到场、建中巡查到场、建后验收到场）。
■ 推行农房建设管理公示牌，把建房信息晒出来，接受群众监督。这个做法以前在浙江等省份推行过，效果不错，能在一定程度上遏制违规超建、移位的现象。

四、质量安全：压实工匠和施工方责任

■ 要求建房村民必须选择有资质的施工企业或者经过培训的农村建筑工匠，并签订施工合同和安全责任书。
■ 对层数和面积有明确限制，超过一定规模（比如三层及以上）的农房，需要委托有资质的设计单位进行设计，并办理施工许可。这个要求跟住建部关于限额以上农房管理的总体思路是一致的。

五、风貌管控：不再"千村一面"

■ 文件要求各地要编制和推广农房建设通用图集，引导村民选用符合当地风貌的特色农房设计方案。
■ 同时也对建筑外立面、色彩、屋面形式等作出了引导性规定，目的就是在保障农村建房需求的同时，逐步改善村容村貌。

综合建议

如果你是正在打算建房或者已经介入相关工作的版友，有几点可以重点关注：

■ 先确认自己的宅基地选址是否在允许建房的区域内，是否符合当地村庄规划或乡镇国土空间规划的管控要求。
■ 如果是三层及以上的农房，务必找有资质的设计单位出图，并办理施工许可，否则后面验收可能会有麻烦。
■ 施工过程中，主动配合"四到场"检查，保留好所有审批文件、施工合同和建材合格证明，将来办不动产权证时需要这些。
■ 到当地住建部门或乡镇政府咨询一下，有没有免费提供的通用图集可以选用，能省一笔设计费，也能保证风貌不出错。

总的来说，这份文件把过去分散在多个部门、多个文件中的要求统一整合并强化了执行力，对规范农村建房秩序、保障施工安全和质量、提升农村人居环境，都有积极意义。当然，具体执行力度和各地的配套细则，还需要再观察一下。