商品住房销售制度改革政策解读

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商品住房销售制度改革政策解读-演讲稿

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各位领导、各位业界同仁，大家好！我是本次政策解读的分享人。

商品住房销售制度是我国房地产市场的核心基础性制度，直接关系到购房群众权益与行业平稳发展，本次即将解读的新出台改革政策，正是回应行业新阶段发展需求的关键部署。

今天我们将围绕“完善预售管理、推行现房销售、加强政策协同”三个核心方向，系统梳理政策内容，帮助大家准确把握改革要求。接下来我们正式开始解读。

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本次政策解读整体分为四个逻辑递进的部分：首先阐述改革背景与总体部署，明确本次政策出台的时代背景与改革方向，奠定认知基础；其次对完善预售管理与推行现房销售两大核心制度进行逐条解读，解析政策核心内容；接着梳理土地、融资、建设等配套协同与权益保障政策，展现政策的系统性安排；最后汇总专家观点与地方实践，通过专业解读与案例验证深化对政策落地的理解。

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我国房地产市场已完成总量扩张的历史任务，正式迈入存量发展新阶段，商品住房销售制度的调整，是适应市场发展阶段转变的必然变革。

本章节将系统梳理本次改革的底层逻辑，先回溯预售制度诞生之初的历史贡献，再剖析当前市场环境下预售制度暴露出的结构性矛盾，以此清晰阐明本次商品住房销售制度改革的核心必要性，帮助大家准确理解政策出台的底层动因与改革方向。

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我国房地产市场交易结构已发生根本性转变，二手房交易总量全面超越新房，标志着行业正式进入存量提质、结构优化的高质量发展新阶段。

此前规模扩张的发展逻辑已不再适配市场变化，住房需求完成了从“有没有”到“好不好”的迭代，民众对住房品质、交付保障的诉求显著提升，行业发展目标必然从追求规模转向追求质量。

顺应市场发展的内在要求，2026年8月28日，三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，正式启动商品住房销售制度改革，本次改革以完善预售管理、推行现房销售为核心，是构建房地产发展新模式的关键布局。

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商品住房预售制度并非新生事物，更不是天生的缺陷产物，它在我国城镇化高速发展阶段承担了关键的历史使命。该制度帮助开发企业快速筹集建设资金，缓解资金周转压力，推动住房供给规模大幅提升，有效解决了改革开放后长期存在的住房短缺问题，满足了快速增长的城镇居住需求，其历史贡献应当得到客观承认。

伴随房地产行业进入存量发展新阶段，预售制度的原生缺陷逐步放大。延期交房、货不对板等纠纷频发，直接侵害购房人合法权益；“高负债、高杠杆、高周转”的开发模式不断积累市场风险，同质化粗放扩张催生供给过剩。其核心短板在于“先交钱后收房”的权利不对等，预售资金违规抽挪的问题始终无法根除。

当前市场发展阶段已经发生根本性转变，完善商品住房销售制度，已经成为推动行业高质量发展的迫切要求。

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本次商品住房销售制度改革锚定四大核心原则，筑牢改革行稳致远的根基。

首要原则是坚持人民至上，改革以维护购房人合法权益为根本出发点，从制度层面根源性化解交付风险，回应人民群众最迫切的民生诉求。其次坚持问题导向，改革直击预售制度运行多年积累的延期交付、货不对板等痛点，靶向破解市场突出矛盾。

再者坚持系统思维，改革并非单一调整销售规则，而是协同推进开发公司治理、主办银行资金管控、现房销售落地等多项关键制度，构建完整的制度闭环。最后坚持稳步推进，改革依据项目建设阶段分类施策，赋予地方因城施策的灵活空间，核心锚定“防范风险、提高质量”目标，不搞“一刀切”，为市场主体预留充足的转型适应周期。

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完成改革背景与总体方向的梳理后，进入本次政策解读的核心板块，即完善预售管理与现房销售两项核心制度的落地规则。

本次改革以实现“一手交钱、一手交房”的交易模式为核心目标，最终达成购房人“所见即所得”的消费体验，从根源化解预售模式积累的市场风险。

改革并非直接取消预售制度，而是从两个维度同步推进优化：一方面抬高现有预售制度的准入门槛、强化预售资金的全程监管，补齐当前制度短板；另一方面，对新增项目有序推行现房销售，逐步推动房地产销售模式向新阶段转型。

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本次商品住房销售制度改革的核心突破之一，是重构预售准入门槛，明确要求实行预售的商品住房项目，单体建筑必须完成主体结构封顶，同时授权各地结合实际确定落地细则。

原有预售制度允许项目在开工初期即对外销售，购房人从付款到收房往往需要等待两到三年，漫长周期中市场波动、企业经营风险都会传导至购房端，“先交钱后收房”的模式长期积累大量民生诉求。

将预售门槛提升至主体封顶，直接大幅缩短付款与交付的时间间隔，从开发端压缩了风险发酵的空间，从根源上降低了交付风险，精准回应了社会公众对原有预售模式的核心关切。

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强化预售资金监管，是此次改革筑牢购房权益防线的核心设计，明确赋予购房人维权保障：开发企业若违约无法按期交房，购房人有权解除合同，企业必须全额退还购房资金并承担违约责任。

本次制度搭建形成闭环监管体系：监管职责明确划分，市县住房城乡建设部门履行主体监管职责，专门的住房资金监管机构承担具体执行工作；监管账户规范开立，由监管机构与开发企业签订监管协议，在项目主办银行开立专用监管账户；资金流向全程管控，购房人的首付款、住房贷款等所有购房资金，必须全部存入专用监管账户；监管解除设置刚性条件，只有项目完成竣工验收，水电气热等配套设施满足交付要求后，才能解除资金监管。

这套全流程封闭管理机制，从根源上杜绝了预售资金被违规抽挪的风险，彻底扭转过去购房人权利义务不对等的劣势地位。

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本次商品房销售制度改革遵循“老项目老办法、新项目新办法”的核心原则，以通知施行之日为分界，对已取得建设工程规划许可证的存量商品住房项目适用原有规则，通过分类施策为行业预留转型适应期，从制度层面保障改革平稳落地，避免政策调整对市场造成过度冲击。

针对存量预售项目，改革明确三项具体执行要求，其一合理确定预售资金监管额度，适配原有开发节奏安排；其二优化预售资金使用流程，延续原有预售条件与监管框架；其三严格落实存量项目预售资金管控，守住资金安全底线，兼顾市场稳定与风险防控双重目标。

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本次改革遵循新老划断的核心原则，针对不同阶段项目分类施策，为市场预留充足的转型适应期。

明确政策适用范围：以政策通知施行之日为分界，新出让土地项目，以及已出让但未取得建设工程规划许可证的项目，全部优先推行现房销售；已取得建设工程规划许可证的项目，则以鼓励引导为主推行现房销售，兼顾改革力度与市场稳定性。

相较于传统预售模式，现房销售从根源上重构购房逻辑：购房者可实地核验房屋面积、户型与建筑品质，决策后再完成交易，既能够大幅减少各类交付纠纷，从源头化解交付风险，最终实现保障购房人权益的改革目标，让群众获得更安心的购房体验。

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现房销售环节设计了备案管理与定金制两项核心保障机制，从交易安全和开发流动性两个维度平衡买卖双方权益。

备案管理建立现房销售准入门槛，开发企业完成项目竣工验收后，需向属地住建部门报送销售方案与交付合格证明完成备案。制度明确要求交易房屋对应土地使用权需无抵押、查封等限制交易情形，从根源上杜绝产权纠纷，保障购房人获取清晰无争议的房屋权属。

定金制兼顾开发企业的现金流需求与购房人权益保障，开发企业取得施工许可证后即可签订定金合同、收取少量定金，无需等待项目全部竣工。定金全程存入专门监管账户，待房屋达到交付条件后才解除监管，既提前回笼部分资金支持项目建设，也锁定购房人权益，避免开发企业挪作他用引发风险。

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前面我们已经梳理了商品房预售规则调整、现房销售推广的核心改革内容，要让这项关系民生的改革平稳落地，还需要多环节的配套支持。接下来这一章，我们就来看看各项协同配套如何发力，共同保障改革推进和购房人权益。

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优化土地供应是推进商品房销售制度改革的基础支撑，核心在于从供给端释放政策红利，为现房销售模式落地创造合理空间。

首先，统筹商品住宅用地供应，结合住房发展规划与年度建设目标确定供应规模，优化空间布局，从源头平衡供需关系，稳定市场预期。

其次，优化土地出让规则，允许带规划方案出让，压缩项目前期筹备周期，降低开发企业的时间成本。

再者，灵活调整购地资金要求，明确开发企业需使用自有资金购地，符合规定的可分期缴纳土地出让价款，针对现房销售项目还可结合实际延长缴款期限，合理缓解企业资金压力。

最后，落实信息公开要求，现房销售项目需在土地出让环节公开相关信息，保障市场主体的知情权，推动交易透明化。

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现房销售模式拉长了房地产项目的资金占用周期，开发企业的融资压力显著提升，主办银行制正是针对这一痛点推出的机制创新，核心优势在于实现双向选择与资金闭环管理。

该制度明确单个房地产项目对应一家主办银行，由项目公司与银行自主完成双向选择。针对开发贷款环节，两项规则明确融资路径：主办银行可单独或牵头组建银团提供融资支持，以土地使用权抵押申请贷款时，采用分户土地使用权集合抵押模式。

融资端支持多元渠道拓展，允许开发企业通过股权、债券等方式补充资金，确保放款节奏与项目建设周期匹配。风控端实现银企利益绑定，主办银行可全程掌握项目全部资金流向，精准管控开发贷风险，最终达成利益共享、风险共担的良性格局。

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推行现房销售制度，工程品质是核心底线，项目开发公司制从开发源头筑牢质量安全屏障，为行业改革落地提供制度支撑。

项目开发公司制明确多层责任体系，建立健全全链条工程质量保证体系，压实项目开发公司工程质量首要责任，同步落实勘察、设计、施工、监理各参与方的主体责任，实现责任闭环。

同步优化配套行政服务，简化工程建设审批流程、压缩审批时限，覆盖从规划设计到交付的全开发周期，实现管理提效。

最终指向明确的品质目标，引导开发企业打造安全舒适、绿色智慧的高品质住宅，精准匹配人民群众日益升级的居住需求。

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现房销售制度改革的核心落脚点，是全方位保障购房者的合法权益，本套制度从四个维度构建完整权益保障体系。

第一项核心举措是推行交房即交证，要求房企在现房销售前完成房屋首次登记，通过优化网签、不动产登记及抵押贷款办理流程，实现购房者收房时同步取得不动产权证书，彻底解决过去“交房多年拿不到证”的行业痛点。

其次，完善预售资金监管制度，全程管控购房资金流向，从源头保障每一笔购房款的安全。再者，提高预售准入门槛、有序推行现房销售，真正实现一手交钱一手交房，从根本上化解逾期交付风险。

最后，引导房地产企业按照“好房子”标准开发建设，持续提升住房建设品质，契合民众对高品质居住空间的需求。

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前面我们已经梳理了现房销售制度改革的配套协同与权益保障措施，从土地供应到融资支持，从品质建设到权益兜底，构建了完整的制度支撑体系。接下来我们就来听听权威专家对这项改革的深层解读，看看各地已经落地的试点实践，验证这项改革的实际成效与推进方向。

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本轮现房销售改革遵循清晰的演进路径，从2023年提出“有条件现房销售”，到2024年明确“有力有序推行”，再到2025年底提出“推进现房销售制”，完整呈现出稳慎推进、逐步过渡的改革节奏。

清华大学吴璟教授提出，销售制度从以预售为主向以现售为主转变，契合当前居民住房消费升级的内在要求，是行业发展的必然趋势，该项改革将为“好房子”建设提供关键性制度支撑，从销售端重构行业发展逻辑。

中国社科院浦湛研究员判断，当前正是推行销售制度改革的“关键窗口期”，新制度能够直接保障购房人权益，从源头降低交付风险，同时对改善市场整体供求关系具备正向推动作用。

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现房销售并非孤立的制度调整，它与此前推行的项目公司制、主办银行制形成协同，共同构建从源头防控房地产行业风险的系统性制度框架。

这项改革首先重构房企经营逻辑。现房销售模式下，房企需全程承担资金、工期、质量全链条风险，彻底摆脱过往高杠杆扩张的旧路径，转向分批拿地、分批开工、分批竣工的稳健经营模式。

其次推动行业竞争回归产品本质。市场竞争核心从资本扩张能力转向住房产品品质与配套服务能力，经营管理实力偏弱的市场主体将逐步出清，推动行业集中度与整体发展质量同步提升。

最终终结同质化低水平供给，制约房企盲目拿地扩张的冲动，倒逼企业聚焦区域深耕，精细化打磨产品，供给更契合本地差异化需求的住房产品。

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政策推行以来，现房销售的市场接受度持续提升，行业转型的趋势已清晰显现。对比2020年与2025年的现房销售占比数据可发现，现房销售规模呈现稳步攀升的态势。

即便新房整体市场仍处于调整阶段，现房销售板块依然保持稳定增长，印证了市场对现房销售模式的认可度持续提升。深圳的数据更能佐证这一趋势，2026年1-7月，深圳一手住宅现售总网签达到8894套，同比涨幅达12%，充分说明现房销售已经成为市场中新的增长点，行业转型的动力持续增强。

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海南作为全国首个全面推行现房销售制度的省份，自2020年3月起，即对新出让土地建设的商品住房实行现房销售，为全国改革探索积累了先行经验。2022年下半年起，多城市陆续启动现房销售试点，各地配套推出延长土地出让金缴纳期限、契税补贴、提高公积金贷款额度等支持政策，降低改革落地阻力。

试点实践的数据打破了“现房销售会引发行业萧条”的预判，海南、荆门等地的落地结果证明，现房销售可推动行业进入更稳健的发展轨道。

该项制度落地取得三重显著成效，一是从开发源头杜绝项目烂尾风险，二是极大压缩信息不对称空间，减少“货不对板”的消费纠纷，三是倒逼开发企业调整经营策略，主动提升住房品质，完善配套与服务水平。

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房地产市场激活，核心在于打通置换需求堵点、降低购房决策门槛。宁波推出“三箭齐发”组合政策，精准击中市场痛点，为地方激活住房消费提供了可复制的实践样本。

第一箭瞄准存量换新房的核心痛点，推行住房“以旧换新”，目前累计收到意向申请8917套，完成新房认购2296套，全部流程办结时间压缩至30天以内，高效解决换房群体的流程堵点。

第二箭依托官方平台推出住房“帮卖换新”，累计吸引6100人次访问活动楼盘，完成网签583套，占全市新房网签总量的19%，网签量较5月提升56.7%，显著拉动新房成交。

第三箭发放购房消费券，统筹安排不低于1.6亿元专项资金，政策落地后3-4月完成网签5400多套，成交面积约75万平方米，成交金额约150亿元，成交同比增长4.7%，成功推动当地住房市场整体回暖。

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保交房攻坚战已取得标志性成果，截至2025年末，全国750多万套已售难交付住房实现顺利交付，彻底化解了多年积累的行业风险，切实维护了广大购房群体的合法权益，为商品住房销售制度改革奠定了平稳基础。

新制度落地呈现分层影响：短期维度，新增供应节奏放缓，为存量房源去化创造有利空间；中长期维度，制度变革重塑市场信任基础，有效改善购房人预期，为住房需求释放注入持久动力。

地方落实需遵循三项核心指引：坚持现房销售推进与预售资金监管并行，保障资金合规使用；锚定以人民为中心的核心立场，强化跨部门协同与政策支持；细化落地实施细则，营造良性舆论氛围，推动房地产行业迈向高质量发展。

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今天我们从责任体系搭建、权益保障落地，到专家逻辑解读、地方实践验证，完整梳理了我国商品住房销售制度改革的推进路径与成效。

从项目公司制落实各方主体责任，锚定“好房子”建设的品质目标，到“交房即交证”保障权益、强化资金监管、推行按期交付，我们搭建起了覆盖开发全周期的制度框架；专家明确了从预售为主转向现售为主是住房消费升级的必然趋势，当前正是改革的关键窗口期，而海南试点、宁波激活消费等地方实践也已经证明：现房销售不仅没有阻碍行业发展，反而推动行业摆脱高杠杆扩张旧模式，倒逼竞争回归产品品质，助力行业实现提质升级。截至2025年末，750多万套已售难交付住房顺利交付，保交房攻坚战的显著成效，更为改革推进打下了坚实基础。

今天幻灯片上这句话：“让购房者买到的每一套住房，都经得起走进去、看得见、摸得着的检验”，恰恰是这场改革最朴素也最核心的初心——商品住房销售制度改革，从来不是简单的销售模式调整，而是以人民为中心，重构房地产行业发展逻辑、构建房地产发展新模式的关键一步。短期来看，它放缓新增供应，助力存量去化；中长期来看，它修复市场信心，释放需求活力，推动行业从高速扩张转向高质量发展。

改革之路从无坦途，但行则将至，做则必成。未来，只要我们稳慎推进、协同发力，就一定能建成更多符合人民期待的“好房子”，推动房地产行业真正走向行稳致远的新发展阶段。

感谢各位的聆听！