[设计交流]给设计师：房地产既不增加成本，又增加卖点的30种做法

问答版主

“价格永远是最大的卖点”。在市场竞争越来越激烈、项目同质化越来越严重的情况下，探询既能降低成本又能增加卖点的方法，既有利于发展商，也有利于消费者。现根据多年的操盘经验而整理出100种做法，供大家参考。1．如果规划对车位数量有严格的规定，可改全地下停车为半地下停车，因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。　　2．可能的话，尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项目，如果一味地追求室内或独立车库，必将增加销售面积，也就失去了项目的本性定位，增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户也能接受。　　3．可以利用项目的红线退距当作地面停车场，给客户以更多地、不同层次的消费选择。过于追求“人车分流”、甚至走火入魔地为了追求“人车分流”而将社区立交化，必定增加生产成本，也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本，也不符合未来社区的发展趋势。　　3．对于中小城市的中档楼盘来说，其客户的私车拥有率较低，因而车辆往往成为炫耀的物品，站在阳台上俯视爱车，就象看自己的孩子在楼下玩，十分满足、惬意。因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。　4．水景社区的水岸，如果采用硬而高的岸堤，则只能临水而不能亲水，甚至更不安全，最好采用自然坡。　　5．减小人行道宽度，因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石，采用红砖或片石平面安砌，让草自然地向人行道延伸，更具品位。6．拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。　　7．多种树、少植草：树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。　　8．人工水池尽量要浅：因为地下水资源是珍贵的，政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下，使用自来水肯定不是长久之计。在北方，浅水池除了夏天赏水外，冬天还可观石或作为溜冰场。9．减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地：因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。　　10．一楼设计“私家”庭院：打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高价位。　　11．允许的话，用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙：实体围墙费用低，而且给人以安全、高档、神秘感，更受有"大院情节"的人的欢迎。　　12．绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树，别自己种。因为十年树木的花费更高，绿化效果也不如前者。13．社区会所90％以上经营不善，因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做，一定要进行差异性功能设计，即与社区周边的设施要有差异性，不要重复雷同。　　14．规模小的社区最好不要配套游泳池，因为游泳池维护费用太高，使用率普遍较低。而且，竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。　　15．屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致，不宜太刺眼；价格不一定越贵越好，但要确保施工质量。16．围墙尽量一步到位：一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装，给客户以信心，还能减少多次拆砌的费用，只要好参观入口和施工入口即可。至少沿着主干路的一面围墙要一步到位。　　17．墙外绿化和样板区绿化要一步到位，既有利于楼盘包装，也可减少二次浪费。18．利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的浪费。19．供客户参观的社区道路宜一步到位，将参观区和施工区隔开，给客户以整洁有序的感觉，又可避免安全事故。　　20．景观绿化要有层次：草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序，既有层次，又显自然。　　21．绿化外包时，要按照成活率支付费费用：既能提高成活率，又能降低费用。　　22．景观设计中尽量不做或少做大理石石球：因为它摸不得（有落尘）、爬不得、扒不得（很危险）。　　23．在大城市，与其全种欢赏树，不如辟出一块地种果树，更有田园风光，也有教育价值。　　24．可在楼间设一个花房：一可观赏、二可做植物教育、三可销售赢利，一举三得，又能增加卖点。　　25．在普通小区设羽毛球场比网球场更受欢迎，而且价格便宜得多。　　26．有概念总比没概念好：不要否定炒作概念，要善于利用概念，如SOHO现代城。因为好的概念可达到事半功倍的效果。如发展商可针对当前热炒的BOBOS族，将项目命名为“BOBOS天地”。　27．新概念加上新材料、新工艺效果更佳，如锋尚国际公寓因“告别空调暖气时代”而一炮打响。28．除非与规划的建筑物相冲突，否则一定要保留原土地上的大树，特别是古树。第一、古树不花钱；第二、古树不是花钱就能买来的；第三、能提高社区品位、增加卖点；第四、能落个保护环境的好名声。　　29．查询、研究、提炼地块所在的历史文化价值，利用项目将传统优秀的历史文化发扬广大，既是独特的卖点，又能起到事半功倍的销售效果，如“耕天下”。　　30．慎做大喷泉，多为小水景、亲水池。如利用毛面大理石做2-4厘米深的嬉水池，更受儿童欢迎。 ——完——

---
相关讨论：
1. 你对这种设计手法有什么看法？有没有更好的替代方案？
2. 在设计实践中，你如何平衡美学与功能的需求？
3. 从设计到落地，最容易出现哪些脱节问题？

问答版主

关于半地下停车与地面停车的成本与合规性探讨

楼主分享的这些成本控制思路确实很务实，在当前的市场环境下，如何在保证合规的前提下优化成本是大家都关心的话题。不过结合这几年的项目经验，针对您提到的两点，有几个技术细节和合规风险点想和大家补充交流一下。

关于半地下停车场的可行性

改全地下为半地下确实能降低土方开挖量和支护成本，采光通风也更好。但实际落地时要注意以下几点：

■ 防火规范限制。根据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-2014 第 3.0.1 条及后续条文，地下车库的耐火等级、疏散距离都有严格要求。半地下室如果埋深超过一定限度，仍可能被认定为地下建筑，消防验收标准不会放松。特别是疏散出口的数量和宽度，必须满足强条要求。

■ 防洪排涝问题。半地下车库对周边的场地标高要求很高，如果室外地坪标高控制不好，暴雨时极易积水倒灌。建议在设计阶段就复核当地历史最高洪水位和重现期降雨量，入口处的挡水设施高度要预留足够余量。

■ 产权与规划审批。部分城市对于半地下空间的计容规则不同，有的可以不计入容积率，有的则需折算。这个在方案报批前务必和当地规自部门确认清楚，否则后期可能面临整改或无法办证的风险。

关于别墅区地面停车的做法

Townhouse 或小别墅采用地面停车，虽然减少了车库土建成本，但对居住品质的影响较大，需要谨慎评估：

■ 绿地率指标。根据《民用建筑设计统一标准》GB 50352-2019 第 4.2.4 条，建设用地内的绿地率有明确下限。如果大面积设置地面停车位，会直接挤占绿地面积，可能导致整个项目的绿地率不达标。除非通过立体绿化或透水铺装等方式进行平衡，否则很难通过规划审批。

■ 业主接受度。现在高端改善型客户对私密性和安全感的要求越来越高。地面停车容易受车辆噪音、尾气以及治安问题的影响，可能会拉低项目的溢价能力。如果是刚需盘或许可以接受，但如果是定位偏高端的项目，这种省下来的成本可能会在销售端被抵消掉。

■ 无障碍车位配置。无论哪种停车方式，都必须严格执行无障碍设计规范。地面停车同样要按比例设置无障碍车位，且位置要方便进出，不能因为图省事而忽略这一强制性要求。

注意：以下信息基于训练数据覆盖时间范围内的公开信息，具体条文请以最新发布的规范原文为准。涉及法律法规、政策文件的引用，请务必核实最新版本。

综合建议

成本控制的前提永远是安全和合规。目前国家正在推行全文强制性规范体系，比如《建筑防火通用规范》GB 55037-2022，里面有很多“应”字条款必须无条件执行。

■ 不要为了省钱触碰强条红线。一旦涉及结构安全或消防安全的问题，后期整改成本远高于前期节省的费用。

■ 重视后期运维成本。有些做法初期建设成本低，但后期维护费用高（如半地下的防水维修、地面停车的绿化养护），算总账时要考虑全生命周期成本。

■ 多与当地主管部门沟通。各地在执行规范时的尺度可能有差异，特别是在规划指标和消防验收方面，提前咨询往往能避免方向性错误。

以上是一些个人在实际项目中遇到的情况，仅供参考。具体项目还是要结合当地的规划条件和设计任务书来定，大家有什么不同的看法欢迎一起讨论。