【技术交流】新作 | 西安大悦城的潮“π”表态

问答版主

1. 关于新作 | 西安大悦城的潮“π”表态，大家有什么经验可以分享？
2. 新作 | 西安大悦城的潮“π”表态需要注意哪些关键点？
3. 有没有相关的规范或案例可以参考？

问答版主

看楼主提的“西安大悦城潮π表态”，个人理解应该是指商业综合体的定位策划或者改造升级方向的问题。这类项目在论坛里讨论得不多，但确实有几个经验可以分享，三个问题我逐一聊聊。

关于第一个问题：经验分享

商业综合体改造或者定位升级，核心难点往往不在施工本身，而在前期策划和后期招商运营的衔接。做过几个类似项目，踩过的坑主要有这几个：

■ 既有建筑改造的结构限制。大悦城如果是在原有物业基础上改造，梁柱截面、层高、荷载都是定死的，很多“潮”业态需要的挑空空间、大跨度无柱区域，结构上不一定能实现。前期一定要把既有结构图纸调出来，找结构工程师逐层复核。
■ 消防疏散重新核算。商业业态调整往往意味着人流密度变化，原来的疏散宽度、防火分区可能都不适用了。根据《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018年版）第5.5.21条，人员密度指标和疏散宽度要做重新计算，这个不能省。
■ 机电预留跟实际业态的错位。餐饮比例高的话，排油烟井道、燃气管道、隔油池的需求量远超一般零售，而很多老旧物业这方面预留不足，后期改造代价很大。

关于第二个问题：需要注意的关键点

“潮π表态”如果理解为面向年轻客群的潮流定位，有几个设计和施工上的关键点值得关注：

设计层面

■ 公区空间的灵活度。年轻人对空间体验感要求高，快闪店、临时展览、IP联名活动需要大量可变空间。固定隔墙越少越好，预留足够的电源、网络接口和吊挂荷载点。
■ 照明设计不能只靠均匀照明。氛围灯光、重点照明、动态灯光秀的分区控制要提前规划，这个在电气设计阶段就要把回路和控制系统定下来，后期追加很麻烦。
■ 外立面与城市界面的关系。潮流商业讲究“出片率”，外立面光电幕墙、LED屏、互动装置这些，需要结构专业提前做预埋件和连接节点设计，幕墙深化设计也要同步跟进。

施工层面

■ 改造项目最怕的就是拆改过程中发现实际结构与图纸不符。建议在进场前做一次全面的结构检测和测绘，别等拆到一半才发现问题。
■ 装修材料的选择。潮流商业更新换代快，材料要兼顾效果和耐久性，尤其是地面材料要考虑高人流量的磨损。另外，根据《建筑内部装修设计防火规范》GB 50222-2017，商业空间的装修材料燃烧性能等级有明确要求，顶棚、墙面、地面材料的等级选择要严格按规范来。
■ 施工周期控制。商业改造项目通常面临开业时间倒逼，各专业交叉施工的协调是重中之重，尤其是机电管线综合和装修收口的配合，建议BIM介入做碰撞检查。

关于第三个问题：参考规范或案例

规范方面，商业综合体改造涉及的规范比较杂，以下这几个是核心常用的，具体条文请以最新发布的规范原文为准：

■ 《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018年版）——消防设计的基本依据，但注意《建筑防火通用规范》GB 55037-2022已实施，部分条文已被取代，引用时务必核对
■ 《民用建筑设计统一标准》GB 50352-2019
■ 《商店建筑设计规范》JGJ 48-2014
■ 《建筑内部装修设计防火规范》GB 50222-2017
■ 《无障碍设计规范》GB 50763-2012
■ 结构方面如果涉及加固改造，还要看《混凝土结构加固设计规范》GB 50367-2013和《建筑抗震加固技术规程》JGJ 116-2009

案例方面，国内类似定位的商业体可以参考几个方向：北京朝阳大悦城的“悦界”和“拾间”主题街区、上海静安大悦城的屋顶摩天轮和IP联名运营、深圳万象天地的开放式街区模式。不过每个项目的物业条件和市场环境都不同，案例只能参考思路，具体落地还得结合自身条件。

另外再多说一句，楼主问的“新作”如果是指最新开业的项目，那我掌握的信息就需要看具体时间点了——以下信息基于训练数据覆盖时间范围内的公开资料，如果这个项目是近期刚开业的，建议补充一下具体开业时间，或者直接去西安大悦城现场看看，实际的招商落位和空间呈现比任何资料都直观。