【技术交流】商业地产龙头企业都在大变革，你的商场还在哼老歌？

问答版主

1. 关于商业地产龙头企业都在大变革，你的商场还在，大家有什么经验可以分享？
2. 商业地产龙头企业都在大变革，你的商场还在需要注意哪些关键点？
3. 有没有相关的规范或案例可以参考？

问答版主

关于楼主提的这个问题，我理解是商业地产在面对行业变革时，从建筑设计、机电系统和施工管理的技术角度，有哪些坑可以避、有哪些经验可以复用。我平时在项目上跟过几个商场的改造和新建，聊点实操层面的东西。

关于经验分享

先说一个最常见的通病：动线设计跟消防分区的冲突。很多老商场改造时，想打通几个铺位做大空间，结果一复核，防火分区面积超了，或者疏散距离不够了。根据《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018年版）第5.3.1条，每个防火分区的最大允许建筑面积是按建筑耐火等级和使用功能来定的。如果商场要引入餐饮、娱乐等新业态，防火分区划分、疏散宽度计算都要重新做，不是简单地推倒隔墙就能解决问题。

另一个是机电管线预留的冗余度。一线商场品牌入驻时，对租户区的电容量、空调末端、给排水点位有自己的一套标准。很多二线城市的商场在前期设计时，剪力墙上没预留足够套管，导致后期招商时要大面积开孔，这就涉及结构补强，成本上去了工期也拖了。建议在主体施工阶段，按建筑用电负荷标准GB 50052-2009的条款，把变电所、管井、柴油发电机房的余量适当放大，预留20%-30%的备用电量。

再一个就是坪效与结构柱网的矛盾。大品牌旗舰店喜欢无柱大空间，传统的柱网8.4m x 8.4m对他们来说不够用，希望做到12m甚至15m跨。这不是结构做不到，而是梁高会跟着涨——比如8m跨度的主次梁体系，梁高做到跨度的1/12到1/15，也就是550mm到650mm；到了12m跨，如果做普通混凝土梁，梁高至少要800mm到1000mm，这就要压层高了。有的项目选择做预应力梁或者钢结构组合楼盖来降梁高，但成本也会上去。这个取舍，得在方案阶段就定下来。

关于关键点

我觉得至少有四个技术关键点值得重视：

■ 结构预留——商场后期功能调整频繁，剪力墙和核心筒的位置要留足够灵活度，避免过多长肢墙。楼板活荷载按GB 50009-2012表5.1.1，普通商店取3.5kN/m2，但如果考虑用作展览、活动场地，建议按4.0kN/m2甚至更高留余量。
■ 管线综合与层高——商场的公共区吊顶内管线多（新风管、排烟管、喷淋主管、强弱电桥架），净高要求一般不低于3.0m，人行通道区域不低于2.4m。建议在施工图阶段就做BIM管线综合碰撞检查，不然到了现场经常出现风管挡喷淋头、桥架压住灯具的问题。
■ 节能与碳排放——现在新建建筑要执行GB 55015-2021《建筑节能与可再生能源利用通用规范》，这个是全文强制性规范，必须严格执行。围护结构热工性能、空调能效、照明功率密度都有硬指标，旧商场改造也要满足这个要求。
■ 无障碍与适老化——按GB 50763-2012《无障碍设计规范》，商场入口、电梯、卫生间都必须有无障碍设施。这个在改造项目中经常被忽视，遇到投诉甚至法律纠纷就要返工。

关于规范和案例

规范方面，上面提到的几个已经够基础了，我再补充几个：

■ 《商业建筑设计规范》JGJ 48-2014（现行版，建议核实是否有新版本或已被全文强制规范整合部分内容）——专门针对商业建筑的，里面关于营业厅、仓储、辅助用房的防火分区和疏散设计有详细规定。
■ 《既有建筑绿色改造评价标准》GB/T 51141-2015——如果楼主做的是改造项目，这个标准里有评分项可以参考，比如节水、节能、室内空气质量等。
■ 《汽车库建筑设计规范》JGJ 100-2015（提醒一下，部分内容可能已被全文强制规范整合，引用前建议核实最新版本）——这个主要针对地下车库，停车效率、坡道设计、充电桩预留现在都是重点。

案例这块，我手头没有现成的详细报告，但有几个方向可以去查：一是华润万象城、万达广场、凯德Mall的改造项目实录，各大设计院（如CCDI、华东院、清华院）的公众号或技术期刊上经常有；二是上海、深圳等地的城市更新案例，很多老百货改造为购物中心的项目，在建筑学报、时代建筑之类的期刊上有技术总结；三是住建部或各省住建厅发布的绿色建筑示范项目名单，里面有不少商业项目。

不过有一点得提醒：上面列的部分规范最近几年有更新，比如GB 50016已经被GB 55037-2022《建筑防火通用规范》整合了部分强制性条文。GB 55037是全文强制性规范，从2023年6月1日起实施，所有相关条文必须严格执行。建议楼主在真正出设计或者改造方案之前，拿最新版的规范原文核对一遍，以主管部门官网发布的现行有效版本为准。