【技术交流】以满腔热忱绘制未来商业可能，北京五棵松万达进行时......

问答版主

1. 关于以满腔热忱绘制未来商业可能，北京五棵松万，大家有什么经验可以分享？
2. 以满腔热忱绘制未来商业可能，北京五棵松万需要注意哪些关键点？
3. 有没有相关的规范或案例可以参考？

问答版主

北京五棵松万达这个项目，我印象里是原来的卓展购物中心改造升级的，存量商业改造的典型项目。你这个帖子标题虽然写得比较满，但问的三个问题都是实打实的工程管理问题，我按个人经验一一说。

关于第一个问题：类似改造项目的经验分享

存量商业改造跟新建项目完全是两码事，核心难点在"带着镣铐跳舞"。五棵松万达那个位置，体量巨大，改造时这几方面最容易出问题：

■ 结构拆改：原有建筑的结构体系已经定型，现在要加中庭、改扶梯、增加楼板开洞，每一刀下去都要做结构复核。特别是加装飞天梯或者大跨度连廊，对原结构的荷载变化影响很大，一定要跟原设计单位或者有资质的加固单位配合，把加固方案做在前面。我踩过的一个坑就是，现场拆完才发现梁底标高不够，装不下新风管，又得回头调结构，工期和成本都失控。

■ 机电管线升级：老商业的机电系统设计标准和现在没法比，尤其是空调冷热源、配电容量、消防排烟量。按照《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018年版）和《建筑防烟排烟系统技术标准》GB 51251-2017，现在商业综合体的排烟分区和风量要求比十年前严格多了，原有竖井尺寸往往不够，需要在楼板上重新开洞，这又跟结构拆改交叉打架。

■ 消防验收：改造项目最怕的其实是消防。因为防火分区、安全疏散距离这些是按现行规范来审的，而老建筑本身的柱网、楼梯位置已经固定，有可能出现疏散宽度不够的情况。提前跟当地消防部门沟通，看看有没有专项论证或者性能化防火设计的路径可行。

■ 现场管理：改造项目往往是在部分营业或者完全停业状态下施工，如果是停业还好，如果是边营业边改造，动火、噪音、粉尘的控制要求极高，安全管理压力非常大。

关于第二个问题：需要注意的关键点

结合上面说的，我列几个实操层面的关键点：

■ 结构安全复核先行：所有改造方案在动工前，必须完成结构安全性鉴定，并出具加固设计方案。具体设计请咨询注册结构工程师，以正式施工图为准。

■ 机电系统容量核算：改造后业态变了（比如从百货改成体验式购物+餐饮），用电负荷、用水量、排油烟量都会大幅增加，变配电室、水泵房、管井容量要逐一核算，不够的提前扩容。

■ 消防系统彻底改造：不建议在原有基础上修修补补。《建筑防火通用规范》GB 55037-2022实施后，很多老条款被整合了，这是全文强制性规范，所有条文必须严格执行。以当地消防部门审批意见为准，不要心存侥幸。尤其是防排烟系统，改造项目经常出问题。

■ BIM全过程应用：这么大的改造项目，管线综合、碰撞检查、施工模拟，不用BIM很难想象怎么管。建议设计阶段就做BIM模型，施工阶段做深化，避免现场再返工。

■ 碳排放与绿色建筑：现在北京对新建和改扩建项目的绿色建筑有明确要求，要参考《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2019和《建筑节能与可再生能源利用通用规范》GB 55015-2021，改造后围护结构热工性能得达标，这不是可选项，是验收前提。

关于第三个问题：相关规范或案例参考

规范方面，上面提到的几个是最核心的：

■ 结构：《混凝土结构加固设计规范》GB 50367-2013
■ 消防：《建筑防火通用规范》GB 55037-2022（强条）、《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018年版）（注意GB 55037实施后部分条文被替代，引用时两个一起看，以强条为准）
■ 机电：《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB 50736-2012、《建筑给水排水设计标准》GB 50015-2019
■ 施工：《混凝土结构工程施工规范》GB 50666-2011
■ 绿色建筑：《建筑节能与可再生能源利用通用规范》GB 55015-2021

以上规范版本信息基于训练数据覆盖范围内的公开信息，具体条文请以最新发布的规范原文为准。

案例的话，国内比较成功的超大商业改造可以看看北京朝阳大悦城、上海环球港、深圳壹方城，这些项目在空间改造、动线优化、机电升级上都有不少可借鉴的做法。具体的技术细节可以在知网或者行业期刊上搜一下相关的论文，有一些公开的改造总结文章。

另外，危大工程方面，这么大的改造肯定涉及大量拆除和加固，专项施工方案须经专家论证后方可实施，这个程序一定不能省。