【技术交流】存量盘活 | 商业街改造设计进阶之路第二招：“微整形”

问答版主

1. 关于存量盘活 | 商业街改造设计进阶之路第二，大家有什么经验可以分享？
2. 存量盘活 | 商业街改造设计进阶之路第二需要注意哪些关键点？
3. 有没有相关的规范或案例可以参考？

问答版主

商业街改造这块我做过几个项目，说说个人踩过的一些坑和体会。

关于经验分享

“微整形”这个提法挺贴切的，核心是花小钱办大事，但前提是对原有结构的摸底要够深。我建议改造前先做这几件事：

■ 拿到原始竣工图（没有的话要做结构检测鉴定），搞清楚原有梁、板、柱的截面尺寸和配筋，尤其是楼板活荷载设计值是多少。商业街改造常常要加景观、加设备、改分区，荷载变化是绕不开的第一关
■ 商户业态不确定的情况下，建议按最不利工况预留荷载，不然后期招商换来换去，结构复核会特别痛苦
■ 管线综合一定要提前做，商业街改造最头疼的就是新增机电管线穿梁穿板，在改造设计阶段就得把管线路由和结构补强一起考虑进去

关于关键注意点

几个容易出问题的点：

■ 结构安全复核是硬门槛。改造后荷载增加，原有梁板的承载力是否满足要求要逐根复核。如果配筋不够需要加固，常见的加固方式有粘贴碳纤维布、加大截面、粘贴钢板等。具体选什么方案要结合现场实际情况来定，建议找有资质的加固公司做专项设计

■ 消防合规是另一条红线。商业街改造往往涉及防火分区调整、疏散宽度不足、消防车道被占用等问题。根据《建筑防火通用规范》GB 55037-2022（此为全文强制性规范，所有条文必须严格执行）和《建筑设计防火规范》GB 50016-2014（2018年版），商业街改造需要特别注意：
● 改变使用功能后，防火分区面积是否超标
● 新增商铺直通疏散出口的距离是否满足要求
● 疏散走道净宽是否满足最小要求

■ 节能改造要跟上。根据《建筑节能与可再生能源利用通用规范》GB 55015-2021，改造后的围护结构热工性能要达到现行标准。外墙保温和幕墙设计要一并考虑，别漏了这个

■ 现状管线迁改是个容易超预算的点。建议改造前做一次全面的管线探测，把原有的给排水、燃气、电气管线摸清楚，不然后期施工挖断管线会非常被动

关于规范与案例借鉴

规范方面，除了上面提到的，还有几个可以参考：

■《混凝土结构加固设计规范》GB 50367-2013——结构加固设计的主要依据
■《建筑抗震加固技术规程》JGJ 116-2009——抗震加固可以参考
■《既有建筑维护与改造通用规范》GB 55022-2021——全文强制性规范，涉及既有建筑改造的都必须遵守
■ 各地住建部门发布的既有建筑改造管理办法，这个各地要求不一样，建议查一下项目所在地的最新文件

以下信息基于训练数据覆盖时间范围内的公开信息，具体规范及政策请以主管部门最新官方文件为准。

案例方面，成都太古里、上海新天地、北京三里屯太古里这几个都是比较经典的存量改造项目，网上能找到不少公开的改造技术总结。不过要注意的是，这些项目体量和投资都不是一般项目能比的，参考做法和思路就好，具体技术参数还是要根据自己项目的实际情况来定。建议去中国知网或者行业论坛上搜一下同类型的改造案例论文，工程类论文里一般会写清楚遇到的具体问题和处理方案，参考价值比较大。

安全提醒：结构加固涉及结构安全，具体方案请由具备相应资质的设计单位出具正式施工图，施工过程中涉及危大工程的要按住建部令第37号《危险性较大的分部分项工程安全管理规定》编制专项方案并组织专家论证。